中金公司：地产股进入价值区间 越跌越买

　　1) 为什么有这波下跌？与银行间市场资金利率上升、HSBC PMI 数据偏弱，市场担心信贷收紧、经济减速、长期通缩状态有关。我们认为，6 月以来银行间市场利率持续在高水平，而6 月汇丰中国制造业PMI 初值为48.3，较5 月终值49.2 继续回落，创下9 个月新低，引发市场对于信贷收紧、经济减速，长期存在通缩状态的担心是造成地产股调整的主要原因。

　　2) 但真需要对地产股特别悲观么？我们认为不必要，理由在于：大逻辑上，地产行业是经济“防御性”行业，地产行业投资还在20%以上，短期内经济唯一的稳定器，政府近期也难以承受行业投资的失速。

　　地产基本面并不差，6 月行业销售符合我们预期，随着开发商推盘增加环比回升了10%左右；往前看，成交量3 季度确定性强于4 季度。我们重点监测的16 个重点城市周成交量较5 月前两周(包括五一假期)上升10%~15%，较4 月前两周则下滑10%左右。而看到信贷情况，李克强总理刚提出要支持首套自主性信贷需求，而我们中金宏观组也判断“预计央行会通过公开市场操作(比如逆回购)增加流动性，以降低银行间市场利率。如果短期的资金紧张形势继续恶化，不能完全排除央行会降低存款准备金率，以给一个明确信号，稳定市场情绪。”

　　我们认为，银行间市场短期高利率水平不会在3 季度扩散到实体按揭信贷利率上(4 季度可能存在此类风险)，结合多数企业推盘节奏以及城市新开工数据拟合来看，我们依然判断3 季度成交量高于4 季度。

　　往前看，政策面基本平静，房产税推广也不是为了打压房地产市场，而是制度建设。我们强调，2013 年政策最重要的变化是制度变革，树立调控目标之后，政策将更合理，而政策纲要则以“低端有保障、中端给市场、高端有抑制”为指导思想，对于低收入家庭，通过保障房兜底；对于中等收入家庭，用支持首套自住购房以及住房公积金等政策，市场化手段解决住房问题；而高收入家庭，将通过税收、土地供应手段抑制不合理购房需求。新一届政府将政府职能定位于“抓保障，放市场”两个重要方面，先树立长效住房政策目标，再建立市场化手段监管体系，而非行政干预市场，商品房问题交由市场去解决，同时织好安全网，保障低收入和住房困难人群的住房权利，用时间换空间的方式解决房价问题。

　　估值面也回到历史上的价值区间。我们关注的板块估值数据，地产PE 相对大盘PE 比值回到0.91，接近底部的0.8~0.85 区间，而绝对PE 降到7.45，达到2008 年、2011 年底、2012 年中的历史底部。而一线龙头万科、保利的2013 年PE 都不超过7.5x，估值优势更明显。

　　3) 投资逻辑：地产股进入价值区间，越跌越买！通胀低位、市场利率未见明显上行之前，看好地产股配置价值。建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。

　　我们之间提示过地产股的买点在于三点，1)政策出尽；2)整个成交量缩量；3)估值真正便宜下来。

　　目前三个条件基本具备，板块PE 接近历史底部，进入价值区间，建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。

　　股票推荐排序：万科(中长期配置首选)；保利(预期销售表现好)，金地和招商；估值便宜的中小股票：中南建设。