龚方雄：房价必上涨 A股不上去房价下不来

　　2013年6月26日下午2点，摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄表示，房价的涨跌从长期趋势来讲，我觉得房价还是要涨的，但是增长的速度可能会放缓，如果中国的股市不上去，中国的国内的资本市场如果不能长期的给我们中国老百姓提供一个相对稳定的，正的回报，也就是说A股不上去，房价下不来的。

　　龚方雄：谢谢大家，刚才听了刘主任对中国未来宏观经济的一个高屋建瓴的看法以后，我现在要讲的就是未来十年，中国房地产所谓新十年跟过去的十年比会新在哪里，会有一个怎样的变化。

　　刘主任讲的，也为我做一个很好的铺垫，我想讲的一个基本观点，就是说很多人认为，房地产的黄金十年已经过去，未来十年的发展前景不如过去十年。我想讲的第一个观点，中国从房地产规模，发展前景的角度来看，未来十年可能才是我们房地产业真正的黄金十年。

　　讲这一点，相对来讲很容易，我提出这个观点的时候，很多人会给我一个疑问，你说未来黄金十年还在未来，过去十年我们房价已经涨到天上去了，未来房价是不是还会更加高涨呢？我觉得这个房地产业发展的前景和它的规模潜力，和房价上升的空间是两回事，这个一定要区分开。

　　未来十年，房价的升幅不会像过去十年这么波澜壮阔，但是行业的规模，但是我们增长放缓是在基数比十年前高了7、8倍的情况下的增长放缓，及时7%左右的经济增速，每年带来绝对值的增加要比过去大得多。大家想想，十年前中国的经济规模在一万亿美金左右的时候，我们增长10%那是多少，不过就是一千多亿美金的规模。现在中国的经济规模已经是8万多亿美金，你涨7%这个规模有多大，而且增速至少从未来几年，周期性的角度来讲，这个规模的增加还是要靠投资。终端投资就两块是最重要的，一个是基础设施的建设投资，一个是房地产的投资。其实我们在之前，我们自己也做了一个测算，跟刘主任那个测算很相近，将来中国每年大概新增的住房套数大概1200到1300万套左右，我们也做了这样一个估算，结论差不多。

　　大家可以算一下，1200,1300万套，每一套的面积，用70平米来算的话，每年新增加的面积会有多少？需要有多大的投资量？所以这个产业的空间非常之大，未来十年房地产业仍然是中国支柱性产业的主要一块，这个不会变。房价将来是涨是跌是另外一个问题，房价的涨跌从长期趋势来讲，我觉得房价还是要涨的，但是增长的速度可能会放缓。

　　过去十年，之所以房价涨得这么多，有各种各样的因素，其中一个因素就是中国的资本市场过于低迷，我们中国的老百姓的财富积累又很快，股市长期低迷，我们缺乏投资渠道，房地产是一个长期以来长盛不衰的产业，房价不管是调也好，不调也好，总是在上升。

　　如果谈到房价，我讲另一个观点，如果中国的股市不上去，中国的国内的资本市场如果不能长期的给我们中国老百姓提供一个相对稳定的，正的回报，也就是说A股不上去，房价下不来的，这是另外一个观点。这和产业前景没有什么关系，这是跟中国各种各样的问题都牵扯到一起，导致了房价的上升，当然也包括我们财政结构上面的问题，地方融资平台，大家经常谈论的土地财政的问题等等，这些都跟我们国家的财政金融结构，将来跟体制改革有关系。所以这方面的问题跟我们房地产业作为一个产业，未来发展的空间和规模来讲，是一个不同层次，不同层面的一个问题。这两者不能混淆在一起谈。

　　所以说黄金十年应该是在未来十年，而不是过去十年，我们地产产业的角度来讲。这是所谓的新的一块，这个新就是说我们最好的日子，我们房地产商最好的日子可能还没过去，还在未来。这是第一个新之处。

　　第二个，可以这么说，它的好日子会留给那些规模较大的企业，将来发展的模式跟过去十年发展的模式会非常的不一样，过去十年可以是一个粗放年，是野蛮成长，你要有一定的规模，才能享受未来黄金十年的成果。这一点其实讲起来，相对来讲也比较简单，大家知道，我们现在新政一个大的趋势，从经济的角度来讲就是市场化，让市场发挥更大的力量，但是一定会让强者越强，弱者越弱。

　　这里面举一个例子，我从金融行业来的，我要讲的例子，你获取资本，获取资金的能力，会成为未来房地产开发商能不能享受黄金十年的主要因素。

　　过去你和政府打好关系，拿到便宜的土地，和银行搞好关系，从银行贷到款，不管是谁，房地产都会干起来。规模干大，干小是另外一回事，干得好和坏是另外一回事。所以你看中国的房地产开发商有多少家，6、7万家，那简直是多如牛毛，谁都可以成为一个房地产开发商。

　　但是你们去看看美国，看看发达国家，看看他们的产业集中度和规模，因为地产也是相对专业的产业，它的资本密集型，资金密集型是这个产业很大的特征，但是获得资金和资本的能力，这个是不简单的，这是一个专业。所以金融本身就是一个专业，你资本运营能力本身是一个专业，这不是说每个人都有的，不是说你和地方政府搞好关系，跟银行行长，董事长吃吃饭，喝喝酒就可以搞定的事情。

　　因为未来的市场化的融资结构，从我们地产的角度来讲会发生非常根本性的变化，就是直接融资的比重肯定会越来越大，对银行的依赖度会越来越小。你只要在资本市场去运作，去融资，这个能力谁有。

　　其实最近一段时间，我和几位开发商聊了，他们有些资金结构已经在发生变化，不一定非要靠银行才能活下去，他融资渠道已经在多样化了，资金的来源也在多样化，更多的是直接融资。这一点在境外资本市场上也非常明显，因为我们很多地产开发商在境外也拿到了融资平台，我们境内的直接融资渠道还是非常有限的。我们整体经济的融资结构，7、80%是间接融资，也就是银行贷款，只有2、30%是直接融资。

　　我们整体金融结构，融资现状就是如此，好一点的地产开发商他直接融资如果能做到50%，那就非常非常了不起了。但是我们很多房地产开发商在境外如果有平台，比如说在境外有H股结构，境外的资金环境非常非常宽松，美联储也好，欧洲央行也好，都在搞大规模的量化宽松，境外的利息几乎为零，我们很多企业在股市低迷的情况下，他通过债权资本市场融到很多很便宜的钱，发债，一发可以发5年，10年。在国内融资3年就算长的了，信托产品等等，3到5年，5年就更少了。但是在国外，到今年年初，去年年底那段时间，一个房地产开发商发10年的债都能发，而且相对非常便宜。如果把人民币升值算上的话更便宜了。我们国内6、7万家房地产开发商，有几家有这样的能力？