瑞银证券：未来几个月房地产市场将继续温和复苏

　　瑞银证券5月14日发表研究报告，展望未来，分析师预计接下来几个月房地产政策将保持稳定，房地产市场将继续温和复苏。

　　4月份经济活动再次弱于预期

　　昨天发布的经济数据显示4月份经济活动再次弱于预期。尽管工业增加值同比增速从3月份的8.9%回升至9.3%，但主要得益于基数效应。虽然统计局数据显示工业生产环比增速强劲回升，但分析师估算其内在环比增长势头实际上明显减弱了。其中，相较于与投资和建设活动更加相关的重工业，主要与出口和国内消费相关的轻工业生产放缓幅度更大。虽然市场广泛关注的发电量同比增长了6.2%、增速高于3月的2.1%，但分析师怀疑这可能在一定程度上是因为4月份缺水使得水电发电较少的关系，而用电量增速的反弹力度可能并没有这么大。

　　4月份固定资产投资同比增速小幅回落至20.1%，但实际增速仅略微放缓。基础设施投资增速下滑拖累了整体投资放缓，尤其是水利环保投资和公用事业投资放缓幅度最大。制造业投资增速继3月份回升后再度回落、符合自下而上自微观层面的情况。分析师认为诸多行业存在的产能过剩问题以及较为疲弱的利润增长前景将在未来几个月里继续抑制企业的资本支出。固定资产投资中，交运投资表现相对较好，但增长最为强劲的还是房地产投资，同比增速从3月的17.6%反弹至23%。

　　房地产销售和新开工超预期

　　4月份数据中唯一的好消息来自房地产。鉴于3月份许多购房者赶在国五条细则落地前完成交易，分析师曾预计4月房地产销售将会明显放缓。但事实上，4月份销售面积同比增长40%、增速高于3月的27%，这可能与市场上推盘量增加有关。另一方面，新开工面积反弹则与分析师的预期相符。3月份新年开工面积同比下跌了20%，分析师此前便指出这是开发商对国五条出台的过度反应所致，分析师认为地方政府应该会淡化调控细则，因此国五条的实际影响应该很有限。确实，地方政府几乎没有将国五条落到实处，中央政府也没有进一步施压(可能是出于对年初至今疲弱的经济数据的担忧)。4月新开工面积同比增速回升至14.5%，这也帮助推升了房地产投资。

　　展望未来，分析师预计接下来几个月房地产政策将保持稳定，房地产市场将继续温和复苏。分析师预计全年房地产销售面积将增长5-10%，新开工面积增长5%左右。同时，近期的调控措施(包括限价令)可能有助于遏制几个一线城市房价过快上涨。