任志强：房地产就像夜壶 用的时候就拎出来

　　楼市“国五条”细则颁布后，关于房地产市场走势引起业内人士的关注和热议。全联房地产商会执行会长、北京华远地产股份有限公司董事长任志强在近日新型城镇化与房地产未来发展高峰论坛发表观点，“我们(房地产)就像夜壶，用的时候就拎出来，没用的时候就踢到床底下。”对于近期出台的国五条政策，任志强称“谁也不知道国五条现在算数不算数，我个人觉得它可能就这样了”。

　　3月1日“国五条”细则颁布，其中要求对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例与贷款利率。在“两会”期间，中国人民银行行长周小川明确表示用调整首付比例和房贷利率等控制房价。对此，任志强认为“把现在首付50%、60%提高到70%、80%，等于基本上没有贷款了，老百姓就买不起了。如果把1.1倍提到1.3倍，这样等于降价也买不起，换句话说从没想过让老百姓买房子，因为从来没想过减免所得税。”

　　任志强进一步强调，“各国为了降低买房门槛，都实行了免、减所得税，如果我们并不想把住房的压力压在政府的税收身上，就一定要减免个人所得税，让人们进入市场的门槛降低了，中国有两条是提高的，第一个是租金70年的利息收了，第二个是先收你的个人所得税，然后才让你拿税后的钱买房，收你房子的税。这种重复性征税提高了进入的门槛，后面也不放松。”

　　对于2013年房地产行业发展趋势，任志强预测：宏观经济温和回升将为楼市提供支持，货币供应量增加对房地产也是一个巨大支持；城镇化发展战略，会有助于扩大市场需求。我们不认为城镇化是房地产唱主角，但是少不了房地产唱配角；新增供应量呈下降趋势；房价总体稳中有升；未来政策对市场变化产生一定影响，对某些地区起到一种房价推动上涨的效应。

　　在谈到宏观经济与房地产之间的关系，任志强戏称房地产一直成为夜壶，需要的话拿出来，不需要的话放到床底下。“当国家的工作报告里提出当年我们经济增长目标的时候，比如说今年完成GDP(国内生产总值)增速为7.5。增速低于7.5，就会努力的让房地产上去，因为房地产能够拉动。如果高于7.5了，就会把房地产打下去，因为房地产有可能引起通胀。”

　　----------------------

　　任志强：房产税征收一定会转移至购房者推高房价

　　房产税的定义与作用

　　按照国际惯例，房产税也称物业税或不动产税，既包括流通环节征收的税赋也包括保有环节的税赋。因此对房产保有环节征收的只是房产税的一部分。中国针对流通环节的房产税比重较大，而对保有环节征税较少，因此流通环节房产税是重税，保有环节是轻税。当前国内保有环节房产税只适用于商业办公用房，并且是无差别征收，因此不存在累进性质，也没有收入再分配作用。而流转环节的税收种类较多，包括1991年55号令允许土地出让后产生的土地出让金、土地税和土地使用税等。除此之外，流转环节的房产税还包括交易税、营业税、所得税，针对赠与、继承的相关税收和房产登记时的印花税等。以上各类税收加总才是全部的房产税。

　　国际上看，房地产保有税的征收目的有以下三个：首先，土地收益归公。1840年左右，一位外国学者在其著作中提到了土地收益归公，并由此提议对土地征税，这就是后来美国、法国、日本等国实行的地税。所谓土地收益归公，是政府对土地所有权的收益索取，包括土地收益归公和土地增值归公。如美国在西部开发时允许开荒者免费拥有土地，但政府会对土地征税，美国政府用了一个世纪左右才把西部开发的土地收益收回。其次，土地增值收益分成。其背后的法理是政府提供的公共服务会促进土地增值，因此政府有权分享部分增值收益。最后，财产税，有些国家不对土地征税，但对土地上的建筑征税，但在税率方面与土地税有所差异，如上海按地税的70%执行。而其它国家如英国租用土地时也免征土地税而征收房产税，因此租户除了每年上交土地租金外，还要缴纳财产税，由于地租的存在，英国的财产税只是普通的地税的30%。虽然每个国家的征税方式不同，但总体上说各国均只征收土地税或财产税其中的一种。

　　我国当前流转环节税收负担较重的原因是税种较多。大部分对土地收益收税的国家均不再征收其它土地相关税。然而，在中国除了土地出让租金外，还有城市服务事业税和教育附加费等，这些税收和费用虽然表面上与土地和房产无关，但实际上扩充了房产税。大多数国家取消了多税种，将土地税或房产税等税收作为地方的单一税。

　　有人提出房产税可调节贫富差距，从世界各国经验来看，没有国家用房产税调节贫富差距，其征收标准也由纳税人投票决定。美国纽约的房产税征收水平最早为1%，“9·11”因为财政支出加大，纽约将税收水平调整至4%，之后又进一步升至6%。选民之所以投票同意更高的税收水平是因为政府的税收支出透明，确实为民众提供了足够的公共服务，正是由于政府的支出透明和公共服务提升才促使选民支持税收水平的提高。

　　房产税的转嫁机制和有效性

　　房产流转税和保有税的征收对象、影响存在巨大差异。流转税既对房产供给者征收也对房产购买者征收，如契税、印花税；而保有环节只针对购买者，即未来房产的拥有者征收，需要研究的是对市场哪一方征税会对房价产生影响。根据以往研究，对房产供给者征税一定会向购买者转移，并推高房价。这意味着房产流转环节的任何税收都可转移，从而导致房价持续升高。对房产未来持有者，即购买人征税短期内无法转移，可以抑制短期房价。但长期来看这种税收仍然无效，因为对购买者征税在长期内会出现两种情况：税收水平低于房产增值，或购买者在购买房产后将税赋转移给再购买者。因此长期来看，这类税收也无法抑制房价，税收转移可能导致重复征税。

　　当市场同时征收房产保有税和流转税时，其影响取决于两种税收的权重。一般情况下，保有税份额小于资产增值，且针对所有房产而非专门针对投资者和富人，因此对房价没有影响，此时市场房价由供求关系决定。保有税可能对市场产生的影响是人口迁移。在美国的底特律，人口规模最大时曾达到300万人，现在已下降到200万人以下。人口迁出背后有两个原因：汽车工业下滑，地方政府房产税负担重，由此导致人口迁出。人口迁出会进一步扩大地方政府财政赤字，地方政府不得不进一步提高税收水平。更加沉重的税收负担会促使更多人迁出，进而导致房屋价格下降，从而带来更高的房产税比重。从底特律的例子可以看出，房地产价格和房产税的影响是相互的，在供求关系调整中会不断转换角色。底特律的房价随着人口迁出而下降，房价下降又使房产税比例升高，从而给人以随着房产税加重而造成房价下降的错觉。