房地产行业：政策主导未来走势

　　根据今日投资对国内近百家主流研究机构4000余名分析师的盈利预测数据进行的统计，近期综合盈利预测(2013年)调高幅度居前的25只股票中，行业分布较为分散，化工品有4家入围位居首位；金属与采矿和房地产各有3只入选；机械制造、钢铁和水运各入围2只；其余则分布在通讯设备、消费信贷服务、运输基础设施、电力公用事业、电子设备与仪器、软件等行业当中。3月前后，“国五条”和“国五条细则”分别落地，尽管目前还缺乏地方的执行细则，但是政策威力已然对市场和地产板块走势构成了显著的压力，本期我们将重点点评房地产行业。

　　近一周地产板块相对上证指数上涨1.8个百分点，在23个行业中排名第3；但近一个月地产相对上证指数下跌4.4个百分点，在23个行业中排名倒数第二。

　　综合来看，政策主导板块走势：1月末有传北京房产税试点方案已上报国务院，起征面积为人均24平方米，引起地产板块出现较大调整。但后来证实为谣言。随后昆山、东莞、金华三地先后下调住房公积金贷款额度，再度引发市场对房地产政策收紧的忧虑。2月下旬温家宝总理在国务院常务会议上提出房地产调控的新“国五条”，3月初新一轮调控的六条细则出台。加上两会召开，房地产行业处于调控窗口期，整体股价受压。

　　东莞证券认为，新一轮调控政策的出台，主要是由于近期房价持续上涨导致的。但应该看到，房价上涨主要是受一线及部分热点城市的带动，大部分二三四线城市房价仍保持稳定。因此本轮调控将重点针对“房价上涨过快的热点城市”，政策上并不会出现“一刀切”的情况。同时中央将调控权力下放给地方政府。从过往多次的调控中可以看出，地方政府(特别是二三四线城市)在土地财政短期难以改变的格局下，其保护当地楼市的意愿仍然强烈。因此在楼市调控上制定以及执行政策的积极性并不会很高。其相关政策将于近期陆续出台，整体上出现超预期的大力打压楼市概率不大。

　　从销售情况看，今年1~2月，商品房销售额同比激增77.6%、房地产投资增速回升到22.8%，显示经过连续数月的市场回暖，购房者和开发商信心回升，房地产资金面宽松，市场升温明显；而销售均价同比上涨18.8%也招致了“国五条”细则的严厉调控，中央打压房地产投资的严厉态度可能使得后市成交量下滑以及开发商投资态度趋于谨慎。

　　从投资的角度来看，第一创业证券认为，无论是从市场成交数据还是从龙头企业的销售情况来看，目前房地产基本面都很好，而且由于调控新政“国五条细则”已经落定，3月作为细则执行之前的空窗期，市场交易情况可能会比2月大幅好转。尽管行业基本面持续向好，但依然维持当前地产板块走势由政策面主导的结论。在3月份，投资时机不会到来。当前建议投资者减仓观望为主，可以关注多元化或模式独特的个股。