万科出海旧金山开发住宅项目 业内喜忧参半

　　蛇年伊始，万科集团再度宣布“出海”。2月13日，万科与美国铁狮门房地产公司签约成立合资公司，共同在美国旧金山开发住宅项目。万科继香港市场之外再次出海，这是其首次在北美市场投资，由铁狮门负责管理。

　　《中国经营报》记者注意到，国内房企“出海”近年来已有不少先例，如碧桂园在马来西亚的项目、中国商人黄怒波尝试冰岛买地，以及央企中建在加勒比海地区的度假项目等。但此类项目数量有限，截至目前都难言成功。业内人士称，此次万科走出国门，万科董事会主席王石在这一战略中扮演了重要角色，但万科试水能否成功却给业内留下了一个问号。

　　万科出海美国

　　据悉，万科出资金，海外合作伙伴提供管理的模式，可能将成为未来万科出海的标准模式。

　　“飞旧金山，万科团队接机。2月13日，万科将签署第一个房地产投资项目。”2月11日，王石在微博中即积极对项目签约做出“预告”。

　　这一位于美国旧金山的合资项目为两栋相连的高层住宅楼，一栋37层，另一栋42层。两栋住宅楼共包含655套单位。记者从铁狮门方面了解到，这一项目与铁狮门开发的另一处双栋高层公寓“无限阁”隔街相望。无限阁以每套单位60万至600万美元的价格售出，并成为美国2009年最快售罄的房地产项目。

　　在美国，旧金山是住宅和商业地产均表现不错的一个城市，且华人比例较高。合作伙伴铁狮门在美国系龙头房企之一，在旧金山早已有众多各种类型的成熟房地产项目，万科对此次北美落子可谓用心良苦。

　　尽管双方均未对外披露该合资项目的财务信息，但国际研究机构分析认为，投资主要来自万科，铁狮门则打理此项目在美国的各方面事务，同时负责管理。一位万科内部人士向本报记者表示，此项投资“金额不大”。

　　其实万科此前在香港已有类似尝试，近期万科(香港)通过联手新世界发展，以34.34亿港元拿下香港港铁荃湾西站项目，同样处在起步阶段。

　　但与以往各房企出海案例相比，旧金山这一规模不大的项目无疑具有标志性意义。这是中国最大的房企万科第一次进入较为主流的房地产市场——北美。

　　据悉，万科出资金，海外合作伙伴提供管理的模式，可能将成为未来万科出海的标准模式。此外，万科在中国国内的影响力将有助于海外项目吸引来自中国的购买力。毕竟中国国内的住房限购政策以及热度不减的移民潮，都可能为万科带来商机。

　　美方伙伴铁狮门同样乐见合作达成。记者从铁狮门方面了解到，公司认为与万科合作将有助于铁狮门在中国市场的发展。

　　铁狮门的项目遍及全球各地，标志性项目包括纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦。在中国，铁狮门在上海、苏州、天津和成都拥有众多处于不同开发阶段的项目。面积约186万平方米。

　　难言一帆风顺

　　万科在国内的融资成本较高，而在北美的投资回报率相对较低，保本尚属不易。

　　不过对于万科的此次试水，业内可谓喜忧参半。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为前景并不乐观。主要原因在于，万科在国内的融资成本较高，而在北美的投资回报率相对较低，保本尚属不易。加上北美华人总体比例较低，如不能打开北美当地市场，销售未必顺利。

　　薛建雄认为，万科此次出海与王石本人的意愿有关。前几年，王石在国内曾提出多项万科未来的发展战略，但并不十分奏效，此后王石出国游学，对万科的影响力减弱。此次在北美由王石主导的这一次跨国合作，无论对万科还是对王石本人，都有一些舆论上的提振效果。

　　薛建雄告诉记者，在美国开展房地产项目，不仅需要和政府沟通，更困难的是与社区沟通，项目必须获得社区的支持才能推进，往往需要社区几十万人“统一意见”。这就造成了项目进展速度慢，效率低，中资房企“耗不起”。

　　在美国，房地产业的投资回报率约为4%~5%，房产基金的融资成本略低于这一数据，因而稍有微利。而万科等中资房企在国内融资成本高达7%左右，在北美很难做到不亏钱。

　　相比之下，港资房企可谓北美房地产市场的先行者，但也未能融入北美市场。十多年前，李嘉诚旗下房企就曾在加拿大开发住宅项目，正是因为当时在香港涌起了向北美移民的热潮。项目虽吸引了一部分来自香港的移民购房定居，但受到当地房地产市场不景气等诸多因素影响，未能继续扩大局面。

　　出海背后隐忧

　　港资房企如新鸿基、和黄，新加坡的凯德都早已进军海外，但并未形成较大规模，在欧美等国家也遇到各种问题，并不成功。

　　无独有偶，近日来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企均在海外有房地产项目或确定投资计划。

　　这些投资中，碧桂园在马来西亚投资两大项目计划在2013年正式面市，绿地集团在韩国济州岛南部的“绿地健康城”也有望三四月份开售。其中，碧桂园方面宣布在马来西亚的累计投资高达百亿元。

　　不过每一宗房企“出海”的案例，起因与境况都各不相同。比如2012年中，央企中国建筑在中美洲加勒比海地区联合合作方共投资35亿美元开发了一个旅游度假项目，占地约400公顷，在房企“出海”的项目中，属于规模较大的一个，而项目依靠的是中国建筑多年以来在海外承担“援建”项目后积攒下的经验和政府关系。

　　更早以前，多家中国房企曾组成“联合舰队”，进军俄罗斯商业地产项目。资料显示，颐和集团、绿地集团等都已分别落子澳大利亚和韩国。最为轰动的案例莫过于中国商人黄怒波在冰岛买地的尝试，不过最终遭到阻碍，不得不告吹。

　　上海一家民营房企高管告诉记者，促使中国房企出海的主要原因是近年来愈演愈烈的“移民潮”。“中国房企在海外开发的项目绝大多数都将中国内地买家列为首要目标客户，一些房企还设法争取到项目所在国政府的支持，将海外置业与当地居留权挂钩，试图增加对国内买家的吸引力。”

　　近年来，国内重点城市的住房“限购令”使得许多潜在购房者失去购房资格。政策信号显示，关于房地产的政策调控会持续进行，2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，此次国务院常务会议明确了包括完善稳定房价工作责任制的五项具体政策措施。

　　种种因素下，一些潜在购房者将目光投向海外，开始考虑以海外置业的方式来投资。近年来上海房展会上不断出现的“海外置业”会展，每每都能吸引到不少关注和询问。

　　薛建雄告诉记者，港资房企如新鸿基、和黄，新加坡的凯德都早已进军海外，但并未形成较大规模，在欧美等国家也遇到各种问题，并不成功。

　　“同样，万科等国内房企在未来的出海路上，必将依靠海外的合作伙伴，帮助与项目当地政府、居民沟通，了解并遵守当地的各项法律法规。”薛建雄表示。