中信建投：关注土地政策对地产的推动 2月荐3股

　　未来楼市成交可能低于预期，房价上涨风险增大

　　1月份各地成交持续火热符合我们前期的预期，但持续三个月的成交火爆后，我们认为未来成交量很可能低于市场的预期，一方面是近期的成交已经部分透支了未来的需求，再者价格的上涨也在挤出部分刚需，加之价格的上涨带来的政策预期会使得部分需求重新进入观望。房价方面，库存如我们预期的持续下降，近期成交大多在消化前期的库存，我们担心进入3 月份后房价加速上涨，而此时我们正面临着两会这个重要的时间窗口，因此未来一段时间地产的总体环境并不好。

　　关注资金成本下降带来的估值提升

　　1月份的板块指数如我们前期预期的跑输了指数，我们仍然认为目前的地产股的估值相对合理，未来我们将持续关注资金成本下降带来的估值提升，目前时点选股仍然以销售增速高与结算业绩确定性高的品种为主。

　　成交环比回落，价格保持坚挺，去化速度加快

　　1月，一线四大城市的成交，除了深圳环比上涨33%，其余三个城市均环比小幅回落，但仍然处于高位，同比大增。价格方面则都保持坚挺。由于1月新入市楼盘相对较少，即使成交略有回落，我们看到库存仍在下降，这使得未来房价上涨可能增大。更值得注意的是，四个城市的二手房市场在1月非常火爆，均呈现量价齐升，在一定程度上反映了一线城市住宅供需矛盾的日益尖锐。二线城市成交环比回落幅度大于一线城市，北上广深四大城市的楼市成交量环比微降5%，而我们统计的12 个二线城市的楼市成交量环比下滑近15%。二线城市房价同样保持稳中有升。从开发商的角度看，一线城市的空间日益狭窄，各大规模房企和区域龙头继续在二线城市进行角逐。1月的推盘情况和成交数据也对此作了脚注。

　　一线城市土地供应增加，重点关注土地政策

　　进入1月，各地土地市场出现分化。北京和上海等重点城市延续了去年年底的火热，土地市场供需两旺。尤其是北京，1月宅地供应量达到116 万平米，是本月唯一一个住宅供地超过百万方的城市。同时，规模房企也于年初重回一二线城市进行布局。除了住宅用地之外，13 年土地市场的重要看点集中在宅基地和工业用地，对于土地流转的探索以及工业用地指标置换，将会对我国房地产行业长期供给产生深远的影响。

　　本月组合情况

　　进入2月，我们的配置标准是选取销售增速较好、业绩确定性较高和PE 低的公司。因此，2月份的组合将加入我们前期持续推荐的金地集团，同时加大对金科股份与阳光城的配置力度。