中投证券：地产股估值仍有提升空间 看好龙头

　　投资要点：

　　楼市暖冬持续。本周23 城市一手房成交面积环比降4%，环比周受元旦假期登记备案滞后影响基数较高；同比大幅上升239%；较上月周均低9%，较12 年周均高16%。北京、深圳、武汉、成都、厦门、温州、东莞、昆明、海口等9 个城市成交相对较好，较12 年周均高3 成以上。预计1 月成交环比上月成交高点可能略降，但仍处较高水平，由于基数原因同比增幅将极为显著。

　　一二线核心城市二手房市场火热，反映了需求的旺盛。6 个重点城市二手房成交面积环比升3%，同比大幅上升346%，较12 年周均高66%，其中北京、深圳较12 年周均高74%、88%。

　　房价总体平稳，但以北京为代表的核心城市房价上涨压力显现。本周8 城市一手房均价环比7 个上涨或持平，涨幅10%以内；同比5 个上涨或持平。从分区均价来看，近期京、深等一线城市部分城区房价呈上涨态势，二线城市相对平稳。从楼盘情况来看，一线城市京、沪、杭等新盘价格较前期小幅上涨，杭州新盘去化多超8 成；二线城市南京、武汉新盘价格相对平稳，去化也较为理想。

　　一线城市可售量吃紧至8 个月以下，部分二线城市可售量降至约9 个月以下。一线城市中，北京去化时间7.3 个月，上海6.3 个月，深圳7.7 个月；二线城市苏州、宁波、福州、厦门、东莞去化时间已降至9 个月以下。北京、上海、南京、苏州可售量绝对水平近期呈持续下降态势，值得关注。北京、上海、南京、苏州可售面积较12 年底的近期高点分别下降12%、7%、6%、5%。

　　4月前政策真空期，信贷松、暖冬持续，投资外部环境较好。万科公告B 转H 方案后，如我们预期估值提升；加上近期 QFII、RQFII 规模扩张提速，优质蓝筹地产吸引力增强；深圳市政府近日宣布“深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通”，此举是土地制度改革的重大突破，对行业短中长期发展均是利好。短期内全国性开发蓝筹招地、保利、万科、世茂，区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业估值仍有提升空间，资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

　　风险提示：经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险以及公司经营风险。