吴晓灵：房产税不应再扩大试点范围

　　9月22日，以“房地产下半场：谁主沉浮”为主题的第三届中国房地产业高峰论坛在中欧国际工商学院上海校区石化演讲厅成功举行。本次论坛由中欧与中欧陆家嘴国际金融研究院联合主办，世联地产()、莱蒙国际协办。论坛汇聚了来自政界、学界与商界的各方智慧，共同探讨自房地产领域受到严厉调控之后，房地产下半场市场的应对之策。本次论坛共吸引了约300名房地产市场专业人士及40余家中外主流媒体参加。

　　中欧国际工商学院中方院长朱晓明教授、欧方院长佩德罗？雷诺(Pedro Nueno)教授、副院长兼中方教务长张维炯，副院长兼教务长约翰

　　迎接房地产的下半场

　　上午9时，论坛在上海校园正式开始。朱晓明院长首先致欢迎辞，他希望大家从周边国家和地区的经验教训中降低摸索成本，减轻转型之痛，不仅探讨下半场的应对之策，更为房地产企业与行业的健康、长期与稳定发展提供多元思考和多方交流。

　　开幕式主题演讲环节随后开始，奎尔奇副院长担任主持。吴晓灵教授首先发表题为“房地产下半场：完善制度，稳定预期”的精彩演讲。她表示，房地产关乎民生、关乎国家经济发展，但是频繁变动政策使住房消费这一居民的长期行为失去了稳定的预期，完善制度、稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件。

　　吴晓灵教授认为，房地产不应再扩大试点范围，住房作为普通家庭开支的一项重要支出，试点范围的扩大就意味着各地税收的多样性会增加，这就将为普通家庭买房形成阻力。吴晓灵教授建议，房产税应该尽早提交人大讨论，统一认识、凝聚共识，进一步促进国家法制化。

　　接着，谢家瑾女士进行了题为“破解调控迷局，促进房地产市场平稳健康发展”的主题演讲。谢家瑾女士指出，调控过后房价的多次反弹，形成反复调控的被动局面。要走出调控迷局，不仅要施行限购限贷等短期政策，更要依靠出台促进房地产市场健康发展的长期政策和长效机制，立足“三个基本，一个控制”，达到供求关系的基本平衡、供求结构的基本合理、房价的基本稳定以及始终坚决控制住投机性购房的侵入。

　　最后，康奈尔大学Daniel Quan教授就“美国房地产业发展之中国借鉴”这一主题进行了发言。Daniel教授介绍到了美国房地产业与中国房地产业的相似性与不同之处。他表示，中国很多人通过贷款买房，在住宅市场去年房贷差不多达到了7.1万亿人民币。其中大多数的房贷是中国的四大国有银行所提供的，这样的贷款推升了商品房发展，但同时也提高了四大行在资产组合中的风险。Daniel教授表示，基于房贷过多给四大行带来的危机，按揭的证？化是可以考虑在中国实施的。

　　房地产下半场：方向在哪？

　　在广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生主持下，中国房地产业协会副会长朱中一先生、九龙仓集团有限公司副主席周安桥先生、麦肯锡咨询公司全球副董事王莉博士、麦格理资本证券董事总经理兼中国及香港房地产研究部主管吴嘉俊先生围绕着“房地产下半场：方向在哪？”这一议题展开了第一场主题讨论。

　　第一环节讨论：“房地产下半场：方向在哪？”

　　朱中一先生表示，当前的房价调控是符合民意的，房价市场关注度的持续热度也是政府花力气调控的动力。而房价要最终回归合理，应该要建立一个合理的制度。建立中长期制度可以以下6个方面着手：(一)抓紧出台“十二五”城镇住房发展规划；(二)完善住房供应体系；(三)逐步改革土地使用制度，抑制普通住房用地价格的非理性上涨；(四)稳步推进房地产财税制度改革，加快房地产金融产品创新；(五)转变房地产发展方式，大力开发省地节能环保型项目；(六)积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区的开发建设。

　　麦肯锡咨询公司全球副董事王莉博士介绍了中国城市化的进程对麦肯锡的影响。她表示，麦肯锡预计2012年中国的城市化将达到55%，这就导致不同需求的增长，这也正是房地产的机遇。麦肯锡将中国房地产市场划分为20多个组团，在组团成员中存在相似的消费行为。从具有相似消费习惯的组团中，中国房地产商可以明确地找出市场在哪里、增长潜力在哪里。中国房地产商还可以考虑通过对组团地域的掌握，制作出标准型产品，在某些区域、组团进行推广，控制成本。

　　麦格理资本证券董事总经理兼中国及香港房地产研究部主管吴嘉俊先生表示，由于房价持续上涨，一线及二线城市内有购房能力的买家相对减少，难以成为房价持续增长的动力。同时，由于房价基数偏高，2012年房地产市场迅速反弹机会不大。

　　房地产企业如何应对下半场？

　　下午，由第一财经主持人、评论员马红漫博士主持了第二场主题讨论。聂梅生教授、复星集团执行董事兼联席总裁范伟先生、莱蒙国际黄俊康先生、朗诗集团股份有限公司董事长田明先生及世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争女士就房地产企业应对下半场的策略进行了激烈的探讨。

　　聂梅生教授表示，中国房地产市场房价上升的根本原动力是土地供给机制与市场需求不匹配，货币政策的大幅宽松，长期的低利率、负利率造成房地产资产价格上涨。她认为，要回归合理的房价，还需区分好房地产投资与保障房作用的不同，同时应建立多元的房地产金融体系。面对未来房地产的发展，她建议其角色应该由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用，与其它新兴产业融合共生。

　　黄俊康先生总结了国内外促进购物中心发展的五大动因，并表示，只有在财力、视野、品牌、团队方面都出类拔萃的商家才能成为在艰难商业环境下的少数幸存者。接着，田明先生表示，频繁变动的房地产政策，让房地产商对未来没有稳定的预期，使其现行的运营显得过于保守，同时也损失了效率。

　　房地产资产管理面临机遇

　　下午第三场讨论，中欧金融与会计学教授芮萌教授担任主持人。康奈尔大学Daniel Quan教授、德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生、长江实业(集团)有限公司执行董事赵国雄先生、世联地产董事副总经理梁兴安先生共同探讨房地产资产管理所面临的机遇与挑战。

　　梁兴安先生在讨论中表示，由于政策对房地产市场有着至关重要的影响，因此，在目前阶段只能说未来中国房地产业“前景乐观，但价格不明朗”。此外，他还指出，对于现有物业的价值提升，将成为开发商以及资产拥有者的另外一个重要的收入提升来源。

　　论坛最后，中欧欧方院长佩德罗？雷诺教授致闭幕辞。雷诺教授在总结中表示，从长期角度来说，只要脚踏实地这个产业还是充满着发展的潜力的。因此，他呼吁各界人士积极合作，用专业的方式促使这个行业继续健康的发展。