陶冬：楼市小阳春形成 几年后大调整

瑞信董事总经理、经济学家陶冬(资料图)

　　海口市美兰机场到达厅里，有九家商铺。其中一家是咖啡厅，一家是便利店，剩下七家全都是地产发展商的贵宾厅，负责接送买楼人士。

　　海南岛的情景也许夸张了一些，不过看看中国各机场铺天盖地的卖楼广告，不比海口少。房地产业，在中国经济中占着超高的比重，远高过世界其他国家在正常情况下的水平。

　　五月份以来，中国的地方政府纷纷推出各种措施，为冰封的房地产市场解冻、升温，房市成交量骤升，房价也开始上扬。只是开发商与地方政府学乖了，让房价数据看上去没有怎么动。

　　针对各地政府在房地产优惠政策上的百花齐放，北京的反应出奇地冷静。在舆论上，中央政府坚持对房地产市场的调控坚定不动摇，人民日报、新华社的社论和评论员文章，立场鲜明坚定、旗帜鲜明。但是在实际举动上，除了对个别过份的城市打压之外，北京对多数地方政府的吹暖风，采取了睁一只眼、闭一只眼的态度。中国的房地产新政，基本上蜕变为光打雷、不下雨了。七月底召开的政治局会议，为下半年经济政策定调，将稳经济提到更高的位置，林林总总地罗列出许多政策，可是对房地产政策却只字未提。

　　中央政府在房地产政策立场上的改变，其实并不出奇。货币政策从信贷放松到降利率、存款准备金率，已经眼花瞭乱地舞过一轮了，不过对经济的刺激效果看来并不好。中国处在流动性陷阱中，在已经极度宽松的货币环境中，推行进一步宽松的政策，边际效果不会大。贵州等一批省份公布出金额惊人的投资计划，但是实际上地方政府的财政早已捉襟见肘，银行也不愿意再无条件地贷款支持地方基础建设。至于减税，那是好的政策，不过实施需要时间。

　　纵观所有宏观政策，对经济张驰真的还能有效控制的，恐怕只剩下那个讲不得的房地产政策。而且刺激经济并不需要北京做什么，只需要它不做什么，放下那只“闲不住”的手，停止对市场的打压，其它便水到渠成了。北京恰到好处地做了这一点，一方面狠话继续讲，另一方面对房市的升温睁一只眼闭一只眼。北京闭着的眼能闭多久，取决于经济的下滑程度。

　　笔者认为，中国房市的一轮小阳春已经形成。开发商卖出一批房子后，资金状况已有改善，不再急于减价出货。离场观望的热钱，在减息等政策信号的刺激下又重投市场。积压多时的刚性需求，亦有爆发迹象。中介机构玩出各种花招，绕过限购令。

　　此时放松房地产政策，也许对稳定经济有所帮助，但是长远来看只会制造出更大的泡沫，最终给经济及金融体系带来更大的隐患。格林斯潘在二四年提出“非理性繁荣”时，也曾试图对货币政策作出调整，却因各种原因半途而废了。美国接下来的房地产疯狂，最终带来了房市的坍塌，金融业遭受几近灭顶之灾。时隔多年，美国经济不仅没有恢复元气，更有可能迈向“失去的十年”。

　　在中国，人们通过预测政策走向来看房地产走势。的确，中国政府的政策(尤其是行政政策)，对房市有着非常重要的影响力，在一定时间内和某种程度上，可以主导市场的成交量。不过政府不是万能的，它没有上帝之手，更没有上帝之脑。房地产市场有自身的规律，有周期性的起落节奏。货币环境、库存状况、需求、人口结构，将最终决定房地产市场的起落转折。政策因素，可以拉长或缩短房市周期，可以减缓或加大调整力度，但是很难将其周期性规律一笔勾销。

　　的确，房地产行业对国民经济至关重要，政府轻易不敢痛下杀手。不过这一点，不仅在中国如此，在一九八年代的日本或八年前的美国也是如此。当周期性因素积聚到一定程度，政府政策未必是决定房市走向的唯一因素。

　　笔者看来，将中国房地产市场拉入下降周期，需要三大要素。

　　一，货币环境正常化加速。近十年的流动性扩张堪称天量，相信下一届政府会适当收缩银根。二，外贸顺差大幅减少甚至出现逆差。外汇占款是制造中国流动性最大单一源泉。三，美国联储退出量化宽松政策。由于人民币与美元汇率隐形挂勾，美国的货币政策直接影响中国的货币环境。这三大要素的形成需要时间，笔者估计中国房市的大规模调整应该在几年后发生。

　　回到海南岛，如果开发商们能够将巨额的住宅库存，按照目前的标价卖出，然后将囤积的十八万亩土地建成住宅，按照目前的标价卖出，则海南可以收回的资金将足以买下纽约曼哈顿。海南的房价会不会跌，读者请自行判断。