部分城市房价反弹 多地区重现土地高溢价出让

　　房价又涨了！消失一年多的排队抢房又在北京和深圳出现。

　　自3月份以来，在成交量屡创新高之下，价格也暗暗开始上涨。近期，北京、深圳、广州等城市住宅成交均价纷纷走高，多个项目开始酝酿涨价。中原地产人士估算，热点区域二手房二季度以来已上涨约10%。

　　不少业内人士乐观判断，楼市政策已见底，价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能，多位业内人士表示，当前经济和产业环境均与2009年大不相同，房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨，却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

　　降息下的升温

　　在刚刚过去的这个周末，北京和深圳楼市极少数楼盘，再次上演了疯狂的一幕，仿佛重回2009年。

　　6月9日，北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿，按此计算，单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。

　　6月10日在深圳，水榭花都再现千人排队购房，项目均价21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。据开发商称，当天推出近1000套房源，全部售罄。

　　北京多个资深业内人士表示，近期连续受朋友之托“找关系”买房，“不需要折扣，只要排个号就行，”豪宅、刚需盘、商住都有，市场中忽然冒出来很多买房的人。这种趋势在降息的消息出来后更为明显。

　　“降息虽然实际效果不大，但对市场的心理预期影响巨大。”北京中原地产市场总监张大伟说。很多项目代理和中介把降息作为营销的噱头，向买房人灌输。

　　价格在抬头。6月上旬，北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%。在广州，上周网签均价14132元/平方米，也创下两年来新高。在此形势下，有传闻称，北京市住建部门拟将再次限制豪宅网签，以抑制房价结构性上涨。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，信贷环境的相对宽松，首套房享受8.5折优惠的人群扩大，影响了部分消费者的心理预期，促其加紧入市。从目前情况看，如果供应能跟上，6月份成交量可望维持增长态势。

　　限购之缝

　　本报记者调查中发现，近期一线城市住宅均价上涨，与供应结构有关，即豪宅和高档住宅放量。但是，购买这些产品的人群，大部分属于限购对象，他们是如何入市的呢？

　　有业内人士认为存在限购资格造假现象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4万户申请家庭未通过购房资格审核。分析人士指出，其中相当一部分属于限购对象，审核未能过关。逃避限购最通行的做法，是办理虚假的北京市工作居住证或集体户口，每证收费数万元。

　 　针对“居住证造假逃避限购”现象，北京住建委最近下发通知，要求购房资格初审后将信息发送市人力社保局核验，未能通过核验的不予办理购房手续，并将追 责、处罚。据住建委官方微博“安居北京”称，限购的审核有三道关口，包括办理房产证时还有一次审核。这对造假者来说无异于一颗随时可能引爆的炸弹。

　　华润置地北京润西山项目营销总监高兴透露，润西山确实有很多客户属于限购对象，但他们多是以双方父母或公司名义购买，或者是卖旧买新，交易过程比刚需项目相对长一些，但尚未发现限购对象造假的行为。

　　不过，一些二三线城市，限购造假现象相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明，或实有多套住宅却谎称只有一套。有限购城市的购房者说，只要在一张纸上签个字就可以，主管部门根本不会审查。

　　分析人士将这种做法视为地方放水的表现之一。多家券商认为，由于经济存在下滑的风险，且地方政府对房地产的依赖短期内难以改变，中央对微调控的容忍度将会提高。中投证券预计，若各地政策持续微调，将使6-8月的中国楼市淡季不淡。

　　调控新挑战

　　当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那样，洗到中间就停水了。

　 　在易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房地产调控已发生方向性的变化，房贷政策与更宏观的货币政策，是影响短期市场需求的第一要素，限购只能居次。伴随 着降息这样的货币放水大动作，M1将会步入上升通道，流动性趋于宽裕，资产价格上涨行情基本锁定。只是未来半年不会像2009年那样直线拉升，不能盲目乐 观。

　　张大伟也认为，降息使得最近市场成交量继续维持了5月上涨的趋势，预计6月可能再达到年内最高点。在成交量复苏的影响下，价格再跌 可能性明显变小。市场 底部接近出现。但粟日表示，房企目前面临的主要矛盾，仍然是资金偏紧和库存压力偏大，根本环境并未发生逆转，盲目涨价并不可取，建议仍以出货回笼现金为上 选。

　　“当前，我们的策略是趁时机出现的时候赶紧出货，不会想着怎么涨价。”广州一家大型开发商人士说，当前市场仍然看不清，而行业存货仍然高企，仍以快速周转为好。

　　多地重现土地高溢价出让 全国市场冷清依旧

　 　6月6日，有“地产黑马”之称的佳兆业集团，继上海奉贤区成功打造“珊瑚湾”项目后，砸下4.07亿元抢得嘉定区马陆镇28-01地块。据佳兆 业上海公司总经理王洪伟介绍，本项目定名“佳兆业大都汇”，计划10个月后开盘销售，产品将以80平米的2房和100平米的小3房为主，完全面向刚需购房 者。

　　当天，上海共出让8幅地块，为2012年以来上海少有的卖地高峰。总成交金额26.74亿元，总成交面积为38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。据悉，这些地块共吸引佳兆业、绿地等79家房企参与竞拍。

　　除上海以外，近期多个城市都密集出现了地块高溢价率成交的情况。链家地产市场研究部统计数据显示，厦门、乐山、青岛，成都等城市有不少地块溢价率超过30%，其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地，溢价率均超过50%。

　　但从全国土地市场来看，目前土地成交依然冷清，尤其是宅地。今年的宅地供应和成交或将大幅缩减。

　　绝大部分开发商在目前情况下仍是压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。中原统计显示，从购地和销售的对比情况来看，今年十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值是自2008年以来的最低位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面越发谨慎。

　 　另一方面，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。北京中原市场研究部统计数据显示，截至目前北京今年仅出让63 宗地块，合计土地出让金为140.2亿，其中工业内地块达43宗，规划建筑面积高达230万平米，占比达47.52%，而住宅类地块占比仅为124.7万 平米，占比为25.71%，两者比例分别创下历史新高和新低。

　　另根据上海搜房网统计数据，前5月上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年前5月减少76.49%，仅完成去年全年土地收入的三成，土地出让金呈现急剧萎缩的趋势。

　　深圳一开发商投资部人士对记者表示，目前土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，土地定价依然比较高，这反映了地方政府不愿意低价卖地的心理。

　 　6月11日，北京通州运河核心区的两块多功能地块入市成交，楼面价均达11800元/平方米，创造了通州同类型土地楼面价的最高值。两块地被通州区属企 业通州房地产开发有限责任公司获得。北京多位业内人士对记者表示，上述地块仅是个案，不排除地方“高价托市”的嫌疑，“有提高区域市场价格预期的可能，毕 竟拿地企业是区里的国企。”