中信建投：楼市预期有转变 积极关注地产股

　　作者：苏雪晶 乐加栋

　　尽管资本市场对于央行下调存款准备金率有所准备，但由于上周央行逆回购600亿，因此本周下调存款准备金率还是略超市场预期。

　　经过前两次存款准备金下调，再加上政府对于首套置业需求的支持将使得楼市成交量上升更为明显，我们从央行公布的净增加购房贷款额可以看出，自去年年底以来楼市成交有了很大的改善。我们认为随着总量的逐步宽松，资金成本趋势是向下的，开发贷利率的下降将会进一步促进房地产NAV(净资产价值法)估值的提升。

　　此前，我们就强调投资逻辑已由前期货币政策预期博弈转向基本面，目前成交已然转暖。最新的周成交数据已经创下了年内次新高，而整个5月份的成交很可能创出年内新高。目前市场上所谓的“成交不可持续”的观点已然不攻自破，楼市需求者已不简单地关注绝对价格，需求者的预期开始大规模转变，由前期预期房价大幅回落转为房价维持平稳。近期政策完善过程中更让购房者特别是刚性需求者意识到政策并不是打压所有需求，而是有保有压，支持首次置业。

　　在这样的背景下将有更多购房者入场，从而进一步推动成交量继续上行。我们认为未来一段时间需要关注的是房地产开发企业资金成本的下降带来的估值提升。前期央行已提出加快普通住宅的开发贷款审批流程，二季度将是各银行落实的开始。在目前房地产投资恶化的背景下，为防止未来市场的供需进一步恶化，银行应加快对普通住宅的信贷支持动作。我们建议投资者配置一线地产股与具有管理优势的二线区域龙头，优秀的企业将会率先受益于资金成本下滑带来的估值提升。 (作者系中信建投证券分析师)