地产股“各就各位” 发令枪何时扣响？

　　由于楼市在调控政策下不断“降温”，整个房地产板块的震荡调整旷日持久。但2011年下半年以来，伴随着地方政策的“微调”，部分地方楼市的成交量和价格出现了一丝“暖春”迹象。

　　根据2011年年报和董事会工作报告，“去库存化”已经成为A股房企2012年度经营工作计划的重头戏。与此同时，A股市场地产股走势逐渐柳暗花明。万科A（000002）（000002，收盘价8.98元）、招商地产（000024）（000024，收盘22.82元）、保利地产（600048）（600048，收盘价12.51元）二级市场股价均创下近一年来新高。

　　作为蓝筹股中调整时间最久、调整幅度最大的地产股，未来的走势如何？接下来是否将“各就各位，预备跑”？

　　/楼市走向/

　　政策暖风频吹 房产业铺好新“跑道”

　　4月25日，申万房地产行业指数大涨3.58%，成为当日表现最好的行业指数。近5个交易日来，申万房地产行业指数累计上涨4.21%，在全部行业指数中高居榜首。今年年初以来，申万房地产行业指数累计上涨近30%。对于房地产板块表现，几乎所有机构都将原因指向了楼市政策回暖。政策的放松，正给房地产销售和土地市场吹来一股暖风。

　　刺激“刚需”政策持续蔓延

　　近期有消息指出，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。“在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。

　　从目前的情况来看，始于一线城市的优惠政策已经逐步蔓延至二线城市。

　　据不完全统计，目前实施首套房贷利率优惠或恢复基准利率政策的城市有北京、上海、天津和武汉等21个城市。其中，广州自2月1日起首套房利率实施9折优惠，北京、广州、深圳等地则从4月25日起实施8.5折优惠，厦门、福州和海口以及长春等地陆续恢复基准利率。

　　除此之外，近日武汉、南昌、郑州等二三线城市又纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。种种迹象显示，楼市“刺激刚需”入市的政策正在全国范围内蔓延。

　　政策松动刺激楼市量价回暖

　　受政策宽松的影响，全国各地楼市自2月下旬开始复苏，量价回暖一直延续至今。

　　据统计，京沪广深四大城市与部分二线城市成交量自2月底以来，持续高于去年均值水平，3月月度成交数据达到一年以来的峰值，4月份继续保持增长。

　　长江证券（000783）指出，从去库存化角度考虑，北京、上海等地3~4月去化时间一直处于下行，这说明目前成交量的上升并非供给的推动，主要是因为需求在加速释放。

　　据保利地产最新销售情况，3月份该公司实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%；实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。

　　长江证券还认为，在目前的局势下，需求仍然会持续释放。目前市场的隐忧在于，量升是否会造成价格上行压力，从而会加大政策调控风险，但这个可能性不大，房地产行业仍然存在继续反弹的动力。

　　光大证券（601788）也认为，自2011年年底以来，地产政策已经进入转暖周期，回暖速度和力度取决于经济下滑程度。一季度GDP增速明显下滑，加速了地产政策的转暖。面对房地产投资下行会导致经济硬着陆的风险，政府逐步放松房地产调控仍然是大势所趋。与之前地方救市失败不同，接下来中央与地方对房地产的态度正在逐步趋同，地方政府的放松政策将有望成行。

　　土地市场“解冻”确立共识

　　除了楼市外，持续冷清的土地市场也开始出现回暖迹象。

　　中国指数研究院日前发布的2012年一季度全国300城市土地市场交易情报显示，1~3月份，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。1~3月份，全国300个城市成交楼面均价为788元/平方米，环比下跌20%，同比下跌22%。一季度整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。

　　北京市土地整理储备中心成交信息也显示，一季度北京共出让45宗土地，出让金总额达96.7亿元，同比下降39.3%。这45宗土地全部以底价成交，为近7年以来首次。

　　但是进入4月份以来，北京两块土地的成交，打破了“冷清”。4月9日，北京通州区永顺镇商务园C2地块以5.63亿元的价格成交，溢价率为1.62%。4月16日，备受关注的北京东城区香河园地块经过40轮竞价，被南昌市政以19.15亿元的价格竞得，溢价率为43%。该地块的成交，创造了2012年来北京住宅土地市场楼面价最高值。

　　值得注意的是，土地市场回暖的过程中，上市房企拿地热情也开始升温。根据渝开发（000514）（000514，收盘价5.96元）4月27日公告，该公司4月23日分别竞得重庆市巴南区李家沱-鱼洞组团F、J分区F5-2/03号宗地和九龙坡区大渡口组团K分区38-3/02、37-2/02、37-3/02宗地，对应的成交单价分别为2848元/平方米和1392元/平方米，成交总价分别为5102万元和26083万元。

　　显然，从刺激刚需的各地微调政策蔓延，到一季度以来楼市量价回暖，以及土地市场的逐渐解冻，政策“铺路”已经成为社会各界对房地产板块的一个基本共识。

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