惠誉下调世贸房地产评级 开发商或再爆降级潮

　　4月17日下午消息 内地房地产经营困境未解，自去年三季度爆发降级潮以来，首度再有大开发商遭评级机构下调评级。惠誉今天宣布将世贸房地产(00813-HK)从BB+下调至BB级，认为公司杠杆上升，财务状况弱化，未来或继续下调评级。

　　惠誉将香港的世茂房地产控股有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)以及外币高级无担保评级从‘BB+’级下调至‘BB’级。评级展望稳定。惠誉分析师称，评级下调反映了世茂杠杆水的上升，经调整后的财务杠杆率(净债务对EBITDAR的比例)从2010年的2.9倍上升至2011年的3.2 倍。

　　惠誉认为，虽然公司在2009年和2010年间积极购入土地储备，但2011 年房屋销售增速放缓，导致财务状况弱化。为了提高销售额，世茂调整其住宅房地产开发组合，重点针对首次房屋购买者，并升级库存房屋质量。评级的下调也考虑到其租金收入与EBITDA之比在2011年为6.2%，低于惠誉的预期。

　　惠誉强调，世贸的业务集中在房地产销售行业——销售额占到其2011年收入的90%以上，而且中国内地房地产市场面临监管风险，制约了世茂的评级。如果运营环境继续弱化，导致EBITDA(扣除利息、税项、折旧、摊销及重组成本前盈利)利润率被侵蚀，降至25%以下，或者如果激进的举债扩张导致净债务与存货比超过45%-50%的范围，世茂的评级可能会有继续下调的压力。

　　此外，土地储备收购价格超过目前平均售价的30%、自由现金流持续下降导致流动性降低，或融资能力弱化，也将是导致惠誉采取负面评级行动的因素。惠誉并预期，在未来12-18个月内不会对公司采取正面的评级行动。

　　不过惠誉同时指出，稳定的评级展望反映了世茂将在短期和中期保持稳定的运营业绩和谨慎的财务政策。2012年前三个月，世茂合同销售额达73亿元人民币，同比增长15%。惠誉预期世茂2012年合同销售额将超过2011年307亿元人民币的水平。

　　同时，世茂在全国范围内面积较大、地段较好的3950万平方米的土地储备，过去在房地产开发行业中良好记录，以及管理层注重保持流动性和多渠道融资也都将支持其评级。

　　这是去年三季度穆迪及标普集中下调合生创展(00754-HK)、上海证大(00755-HK)、盛高置地(00337-HK)等开发商评级并引发股市“洗仓潮”以来，首次再有内地大型开发商被下调评级。由于内地政府坚持调控政策，开发商市场运营环境持续艰难，预期今年将再迎来一波房地产企业降级潮。

　　标准普尔信贷分析师符蓓也认为，内地房地产市场融资风险升高，未来半年可能有更多内房企业被下调评级。她指出，尤其是中小型企业可能面临银行与投资者对高风险信贷更为谨慎的态度，它们越来越难维持竞争力。不过资本充足的大型开发商将按已经下跌的价格拿地，并取得融资并继续保持增长。