警惕游资概念炒作 房地产趋势性机会尚需等待

　　《红周刊》记者 郝宁

　　编者按：从有利方面看，当前我国的货币政策进入放松周期，未来下调存准、利率将使高负债、资金密集型的房地产行业受益很大。另外，地产股的PB处于十几年来的最低点，存在一定的估值修复机会。但从历史经验分析，只有进入景气周期，地产股才具备趋势性机会。同时，从市场走势看，地产板块年线压力不可轻视(图2)。因此，投资者应保持一分清醒，对地产股高抛低吸才是王道。

　　杭州金星地产因资金链断裂申请破产，一时之间舆论哗然。在楼市宏观调控导致高库存、高负债的背景下，房企申请破产自然引发市场悲观预期，关于调控的松紧之争再度甚嚣尘上。然而，破产消息似乎并未波及房地产板块，近日两市地产股连续大涨。

　　楼市成交量节后连续上扬

　　地产股此轮反弹行情主要受益于流动性改善以及各地微调政策的出台，引发投资者对政策松绑及成交回暖的预期。目前，中央和地方政府的博弈正愈演愈烈。在土地市场出让金下滑和地方债务到期的压力下，地方政府财政收入捉襟见肘，各地政府频出促进销售的“擦边球”政策。另一方面，今年2月央行提出了“满足首次购房家庭的贷款需求”的新政，使银行对首次置业群体的房贷额度增加。部分银行从基准利率上浮下降至基准甚至8.5折优惠利率，引致刚性需求预期分化，一年多来积压的刚性需求得到释放。

　　受此影响，一季度楼市成交呈现出“先抑后扬”的特征。1月份，受市场前期调整的惯性和假期因素影响，楼市成交一片惨淡，但春节过后的情况悄然转向。重点城市楼市成交量节后几乎连续7周上扬，2月份和3月前两周环比分别上涨59%和39%。此外，万科、保利两大地产龙头3月份销售面积分别同比增长31%和55%。

　　二季度行业趋势性机会难现

　　尽管成交量从春节后一路向好，但房地产企业的基本面却不甚乐观。本轮房地产调控以来，各种融资渠道空间被压缩，资金链紧张已成为开发商的普遍问题。据统计，截至4月9日，沪深两市143家上市房企中有69家发布了年报，共实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%。与此同时，各大房企的存货压力也空前巨大。数据显示，69家公司中库存同比减少的只有9家，而增幅超过50%的有25家，不少公司的存货绝对量更是达到历史新高。

　　渤海证券分析师刘金明表示，目前房地产投资、新开工等指标均处于下滑趋势中，上市公司去库存压力巨大且对投资、新开工均保持谨慎，历史上成交量推动房价上涨进而带来新一轮房地产投资热潮的情形难以出现。“销售量与毛利率是房地产公司未来业绩增长的两个主要因素。行业销售增速回落明显，而2009年底至2010年的高价土地项目逐步进入结算周期，公司毛利率将面临下滑压力。可以说，整体行业业绩增速并不乐观。”

　　一方面，抑制投机和投资性需求的政策短期难以动摇；另一方面，包括新开工在内的指标快速下滑，房地产行业整体业绩难言乐观。业内普遍认为，虽然货币政策有进一步松动的可能，但二季度行业基本面处在下跌中继，政策从紧使得行业趋势性机会难以出现。

　　在基本面触底之前，调控政策松动或将止步于首次置业范围内，即使二季度货币政策出现进一步的放松，但在限购、二套房首付比例不低于60%等核心调控措施制约下，非刚需资金很难大量入市，加之目前市场观望氛围浓厚，仅由刚需支撑的房屋销售很难超越去年水平。“3月份销售脉冲式上涨有刚需集中释放之嫌，市场回暖可能持续至4月，而后仍有进入新一轮观望的可能。”刘金明说道。地产股上涨的动力将减弱，部分涨幅较大而无业绩支撑的公司进一步上升空间将受限。“一季度地产股反弹，是基于成交量环比恢复、年初信贷面宽松而修正之前政策面悲观预期的估值修复性反弹，但如果成交量环比改善的趋势结束，则地产股此轮涨幅也将接近中后期。”

　　注重结构性机会 警惕游资概念炒作

　　今年房地产行业基本面出现全面转向的可能性很低，在持续调控的环境下，企业之间的分化将不断加剧。因此，在销售层面没有改善、宏观政策没有转向的背景下，资金面的安全应是考虑的首要问题。房地产龙头企业在市场向弱势转变时，对市场的判断和销售的转向往往早于小企业，雄厚的资金实力与议价能力，以及整合产业链上下游的能力均可为其获得竞争优势。

　　“目前自住型需求仍将得到政策支持、投资投机型需求将继续被抑制，这也是中央政府从本次调控开始的一个主基调。限购等政策全面松绑的希望不大，因此今年市场整体的销售增长依然困难。”东兴证券分析师郑闵钢指出，“一高一低”型(高周转、中低端产品)的企业仍然具有很好的成长空间，具有持续性投资机会。因为其产品中低端适销对路，销售方面受到的阻碍较小，快速周转又保证了公司的发展速度，所以此类企业在今年的市场行情中更能胜出，如万科A、招商地产(微博)、保利地产(微博)、金地集团、北京城建、荣盛发展、中南建设、首开股份、苏宁环球等。

　　近期地产股上涨除了受到成交量“小阳春”回暖之外，题材炒作功不可没。受国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区的利好消息刺激，浙江板块持续走强，龙头浙江东日在8个交易日里连续7涨停，此后地产股出现了板块性联动。

　　“温州金改”的热潮还没有冷却，新的一波金融改革紧随而至。4月12日，深圳市政府通过《关于加强改善金融服务支持实体经济发展的若干意见》，出台系列重大金融创新举措，其中多处提到了前海新区，之前就屡屡发威的“前海概念”股再度领涨市场，沙河股份等公司因地处前海新区所在的深圳南山区而得到市场的青睐。从之前几次市场炒作“前海概念”的路径来看，都是地产股率先启动并成为领涨先锋，因为与前海相关的房地产企业将在建设合作区的过程中受益。海通证券表示，考虑到地方金融改革有望成为近期热点，参控小额贷款公司和地方金融概念地产股，包括广宇集团、南京高科、世荣兆业；具备前海和参股深圳金融概念地产股，包括深天健、中粮地产、北京城建；受益“深圳城市更新单元计划”的万科A、华侨城A和沙河股份尤为值得关注。

　　但接受记者采访的市场人士也提醒投资者，掀起地产股高潮的主力仍以游资为主，机构不但没跟进，反而有逢高跑路的现象。单单只是概念题材的股价飙升，最终结果只会是价值的理性回归，不排除短期股价呈现高位震荡甚至调整的可能。此外，地产股的走势还需要整体市场的“好脸色”。“在没有政策有效支持的情况下，房地产板块能否延续这种强势主要还得看大盘的表现，否则地产股很难以独善其身。”上述不愿透露姓名的分析人士说。