国土部：房地产调控力度不放松

　　国土部昨日召开2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会。国土部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，今年要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展，保障性安居工程用地坚决应保尽保，违法违规用地坚决打击，一手抓以保障性安居工程为主的住房用地供应，同时也要抓好已供土地的开发利用建设，及早形成有效供应。

　　窦敬丽表示，2011年住房用地市场运行保持了较为平稳的状况，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000万套建设任务的顺利落地；另一方面，商品住房用地落实仍创新高，为配合落实中央调控目标，加快形成住房有效供应、促进房价合理回归作出了贡献。

　　在一系列调控政策措施作用下，土地市场量价趋稳。截至2011年12月底，全国未竣工房地产项目用地约为前3年房地产用地平均供应量的3.4倍，未竣工土地总体能够满足持续开发需要。市场上地价涨幅回落，土地市场趋于理性。

　　据介绍，2011年，全国商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前2年年均实际供应量(8.17万公顷)28.5%。上海、天津、福建、云南、贵州、广西等省(区、市)住房用地计划落实率均超过90%。

　　窦敬丽表示，今年工作的基本要求和重点任务是：坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。

　　对于“去年国土部供地计划落实不足七成”的报道，窦敬丽表示，去年供地计划落实不足七成的主要原因，一方面是供地计划编制过大，对市场的预测研判还有不科学、不合理的情况。另一方面，商品住房的供应受市场需求的影响，去年上半年开始是高价地，下半年随着市场的变化出现了流拍流挂的现象，势必影响到土地的供应，也势必影响到最终计划的落实。此外，国有土地房屋征收和拆迁补偿条例颁布实施以后，对征地工作也有一定的影响，工作进程比较缓慢，对供地计划的落实也有影响。她同时强调，大家关注供地计划的完成率，更要看实际的供地量。目前市场上存量的土地总体能够满足持续开发需要，能够为后续的房地产调控起积极的作用。

　　房价仍面临下降压力

　　央行下调存款准备金率，在缓解当前资金压力的同时，对房地产市场也形成一定利好。由于银行信贷投放能力增加，首次购房人群可以获得更多信贷支持，从而释放购房需求。业内预计，未来楼市成交量有望逐步回暖。不过，成交量复苏并非意味着房价将出现反弹。从当前楼市库存量和开发商自身资金压力来看，未来房价依然面临下行压力。

　　从统计局数据来看，70个大中城市1月份房价无一上涨。与上月相比，价格下降的有48个，持平的有22个。限购最严格的一线城市房价平均环比下调0.2%，非限购城市环比也下调0.12%。不只是新房价格，二手房房价也出现环比下跌，房价快速上涨的局面已经得到遏制。

　　与房价停涨相对应的是成交量的持续低迷。1月10个重点城市新建住宅成交量环比下降超过五成，同比降幅近七成。一线城市中，北京成交面积仅为44.09万平方米，环比减少65%；上海和广州成交面积环比下降均在四成以上。一线房企的销售额也出现明显下滑，调整销售策略、减轻销售压力已经成为房企促销的源动力。

　　可以看到，由于经济增速放缓、物价趋于回落，此次央行宣布“降准”将使货币供应量增大。不过在当前地产调控政策未变的情况下，对于开发商贷款放松的可能性并不大。这就意味着，开发商依然面临着来自资金层面的压力，通过降价促销、加快回款速度仍是大多数开发商的首选。不过对于首次购房人群而言，由于银行信贷规模的提升，将有望获得更多信贷支持，从而释放购房需求，并带动楼市成交量的回暖。不少业内人士预计，由于房价已有回落，再加上信贷政策向首次购房人群倾斜，2、3月份全国多个城市有望迎来楼市小阳春。

　　值得注意的是，成交量回暖并不意味着房价将迎来反弹。目前我国楼市供大于求的局面依然严峻，最突出的就是楼市库存量的不断攀升，部分开发商的库存压力甚至已经超过2008年的低迷时期。1月底，京沪深等10个典型城市的新建商品住宅库存总量已经达到5900万平方米，同比增长40%。不仅如此，如果算上潜在供应量，未来待消化的库存仍是“天文数字”。业内根据在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，2012年上半年全国主要35个热点城市供应量将明显增加，合计潜在供应面积达到2.56亿平方米。如果按照其中80%为住宅实际出让面积且单套住宅100平方米计算，潜在供应住宅将超过200万套。

　　显然，巨大的库存已经成为悬在楼市上方的“堰塞湖”。正是如此，未来成交量的适度放量不会导致当前“供大于求”的市场格局发生反转，房价并不具备反弹动力。即使货币政策出现松动、地产政策面临有针对性的微调，依然不会改变国家对房地产调控的宏观政策基调。对于开发商而言，为了维持现金流，适当放缓建设步伐、减少土地扩张、加快存货周转是度过楼市“寒冬”的法宝，这就意味着房价调整仍将持续。(中国证券报)

　　两部委联手防控楼市降温负面效应

　　在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。

　　本报记者从相关人士处获悉，银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。

　　与此同时，国土部近期也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》，防范因地方债务压力产生违规供地行为。

　　可以预见，房地产行业的相关风险防控将成今年各项风险防控任务的重中之重。

　　“房地产过热地区”即指房价上涨过快地区。控制这些地区的开发贷款规模，将有助于缓解房价过快上涨。不过，在开发商的资金来源中，依靠贷款的占比并不如预期的那么高。

　　以去年的数据为例，房地产开发企业资金来源中，依靠国内贷款的约1.26万亿元，仅占15.09%，绝大部分资金来源于自筹、定金及预售款。因此，业内人士认为，控制开发贷款规模必须要与其他措施相配合，才能出现较为明显的政策效果。

　　记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险。为此，银监会近期加紧督促银行强化房地产开发企业“名单制”管理，逐户进行风险排查和流动性、清偿力测算，并相应制定应对预案。

　　值得关注的是，银监会还要求商业银行督促分析房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，跟踪监测相关行业间的风险传导，立足产业链条开展压力测试，作出防控化解风险的整体规划安排。

　　无独有偶，相关监管部门拟出台的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，也是为做好房地产政策储备和预评估，疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。

　　一份来自国土部的调研报告显示，地方土地储备平台本身的资金风险可控，但地方政府往往将土地储备平台与地方融资平台捆绑在一起，进行抵押融资，导致风险较大。而上述办法就是为预防解决该问题的发生。

　　监管层严防死守风险底线，房地产调控政策仍从严不懈。住建部已明确：继续严格实施差别化信贷、税收政策和限购措施。不过，在遏制不合理需求的同时，政策有望向合理购房需求倾斜。