鲁政委：周边国家都在跌 未来十年房地产盛世危途(2)

　　刘晓光：丧失消费功能的中国地产没有未来

　　首创董事长刘晓光发表了题为“转移战场：消费型地产增长极”的主题演讲，刘晓光称，丧失了消费功能的消费型价值的中国地产是没有未来的，中国之所以能够成为世界最大的房地产市场，原因不外乎几个：一个是强大的人口支撑；第二，强大的资本动力；第三，强大的城镇化进程；第四，强大的内需市场。

　　以下是刘晓光的演讲实录：

　　大家下午好，给我的题目叫转移战场：消费型地产增长极。我首先想说明“消费型地产”，让大家联想到投资型地产，而事实上所有的地产都应该是不动产，都是具有投资属性的，不存在纯粹的消费型地产。

　　今天这个论坛主题应该严格上改为消费主导型地产，这样一个概念应该更清楚一点，或者叫做消费配套型地产。区别于纯居住、纯商务地产，以及纯功用性、主题性地产而言的。例如我们只做了一个小区，只做了一个酒店，只做了一片写字楼，再比如我们只有一个创意的地产。众所周知中国之所以能够成为世界最大的房地产市场，原因不外乎几个：一个是强大的人口支撑。第二，强大的资本动力。第三，强大的城镇化进程。第四，强大的内需市场。

　　这些东西形成一个共同的鲜明的特点，就是强大的中国式消费。强大的中国式消费应该是未来中国经济真正的核心动力之一。如果丧失了强大消费动力的中国经济，肯定是没有持续性的。同时，如果说丧失了消费功能的消费型价值的中国地产，我的看法是没有未来。我们想地产要成为城市或者地区的一个地标，其中关键是要通过消费中心来实现。我们探讨多种不同的地产金融模式，一路走来，缔造了奥特莱斯，它造成了一个小的高峰。奥特莱斯的核心就是在大城市创造一个新的都市或者城镇的新中心。某种意义上成为大的消费中心。因为奥特莱斯搭建的平台实现了产业的结合、人的结合、多元商业的结合、城市功能的结合。奥特莱斯是大消费主导型地产。而我们在其他地产中看到，也拥有比较大的消费的地产功能，但是构成显然不一样，聚合的能力也显然是不一样的，不像奥特莱斯最高峰一天能去10万人。

　　从我们的经验看我们理解消费型主导地产，应该具备以下五个创新：

　　第一，让地产成为一个大格局的平台。因为我们的地产从某种意义上讲就是一个建筑的不动产的形态，只有成为容纳各个要素的平台，才会具有它的生命力。地产最大的隐忧就是形成空城、鬼城、死城、废城。世界上大都会东京、纽约、新加坡、香港，一个鲜明的特征就是地产建筑或者是普通建筑是有活跃的形态，为城市提供消费型的功能，成为一个平台。人穿行在其中，随时会有消费支出，随时会有消费目标，而不是一个空旷的建筑。换言之，它是一个可以逛街的城市。

　　第二，一定功能大。功能要多元化，有一定的层次，才能形成活力和繁华，才能形成消费。需要娱乐、休闲、美食、居家、教育、保险、个性化等等无限发展，从而实现人们除了居住以外的情感交流、社会交往、精神体验的精神需要。而这些功能还可以继续繁衍，实现地产平台的价值。我们在网上都看到了，我们的机场不是简简单单的地产，还是一个城市客厅。我也在想，我们将来的商业地产，一定是改变现在的形态，可以演话剧，可以拍电影。

　　第三，消费主导型的地产要吸引人的大都市。世界各地的人要去消费，为什么要去奥特莱斯消费，为什么要去迪拜消费等等。一个大的地产，最直接的价值的满应就是吸引人到那儿，吸引人消费，人心所向，所谓人走茶凉、门可罗雀。而且人群不仅仅是地产项目所承载的，而更是为广大消费者吸引的不仅仅是本身这个项目周边，还会吸引其它。

　　第四，消费主导型的地产是创新和创意，建筑的创新、审美的创新、交通贡献和规划设计的创新，各种功能区域的创新。我们做的朗元，实际上是消费主导的地产，属于商业引导的消费地产平台。那里容纳的是创意的企业，形成CBD的创意效益。

　　总而言之，中国的地产在未来真正的动力在于人，因为所有的建筑都是为人而建造的，而人最终要进行消费。中国地产真正的活力在于消费，因为大地产和大消费结合，能够起到一定能量的结合。放在中国历史来说，投资出口、政府开支有助于经济的开发。但是激活中国经济长期繁荣的动力应该是内需。如果说我们在未来中国的消费升级过程中，我们的地产，特别是我们的消费型地产，如果不能形成我们的特点，就没有差异性，就不能够围绕着人、围绕着消费力、围绕着技术发展。