土改红利缓慢发酵 “吉祥三宝”把握土地流转投资主线(5)

　　 安徽：土地改革的排头兵

　　11月12日，安徽省出台《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(下称农村综改意见)，提出关于农村综合改革示范试点工作的28条意见并给出28项主要工作任务，其中涉及房地产用地的内容主要包括征地制度改革、宅基地流转及建设用地指标流转、集体建设用地使用权作价入股、土地确权登记、建立城乡统一的建设用地市场等5条。此前一直走在中国农村改革前列的安徽仍是本轮土改的排头兵。

　　光大证券(行情，问诊)[1.16% 资金 研报]表示，农村综改意见几乎囊括了前期所有全国关于征地改革试点及农村建设用地试点的所有方面，在十八届三中全会后由省级政府发出意义重大：确认了前期多项试点的可行性，并计划在安徽省继续探索实施，再度确认土改是未来几年改革的重点方向。农村综改意见在建立城乡统一建设用地市场上有新突破。

　　农村综改意见中的最大突破在建设用地市场发展路径及指标流转上：首先，从实质上确立了未来建设用地市场“依托国有，发展集体”的路径；其次，在提及土地交易市场的规则建设和平台完善上，提出“建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等逐步纳入城乡统一的土地交易市场”，为新增建设用地指标与增减挂钩指标同权流通留下空间，有望启动建设用地指标的全流通。此外，如果通过增减挂钩获得的集体建设用地指标可储存(国土部原规定一般为3年)，意味着建设用地指标供给也将趋于多元化(不仅仅是国土部门)，从而解决指标对土地供给的硬约束问题。

　　农村综改意见的主要实施在2014-2015年，其路径和效果将深刻影响未来地产市场和城市格局，需要高度关注。对地产市场来说，有望增加土地供给，有助于市场向更市场化方向发展；对城市格局而言，此政策有利于土地的集约化利用，首位度高的城市人口将进一步集聚，地产市场也将进一步集中。由于当前行业需求偏弱，而此政策含有未来几年大量增加供给的意味，对地产行业偏负面。

　　中金公司指出，本次安徽土改先行做确权，打开集体建设用地流转，建立城乡一体化土地市场，完全符合预期。就安徽改革方案而言，措施、力度完全符合预期，同时方案还将任务分解到厅局，给出时间表，确保了可执行性。方案中还明确提到，集体建设用地流转仅允许用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等，宅基地与国有住宅建设用地并未划等号。

　　此外，本次土改的核心思路是将农民手中土地形成市场价格，土地承包权入股、集体建设用地依法流转、宅基地退出补偿激励皆是手段，将赋予农民财产权利，加快进城步伐。