土改红利缓慢发酵 “吉祥三宝”把握土地流转投资主线(3)

　　 深圳： 土地改革的破冰者

　　12月20日，随着一声有力的落锤声，深圳历史上第一块农村集体用地成功上市，这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后，又一次历史性破冰之举。继受单位与国土部门签订补偿协议，绕过了传统的征地流程，这一试点为建设“城乡统一的建设用地市场”打开先河，对全国推动农村土地改革带来示范性作用。

　　这次由深圳市方格精密器件有限公司(以下简称方格公司)以底价1.16亿元竞得，土地收益的70%归政府，30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有。招商证券(行情，问诊)[1.52% 资金 研报]表示，农地集体入市不经过征地补偿、收归国有、招拍挂的出让流程，而是直接到深圳土地交易中心出让之举在全国尚属首例，原农村集体用地得以有效盘活，符合产业升级导向，也为城市用地结构的调整优化创造空间，并实现了政府和村集体的利益共享，未来有望在深圳其他社区及全国各地进一步推广。

　　早在1992年和2004年，深圳市两次通过城市规划“全覆盖”的方式完成土地全面国有化。然而，事实上大量土地并没有完成相应的补偿返还手续，因此实质上依然属于村集体及股份公司所有，而伴随土地价值的不断攀升，支付数额巨大的补偿也变得愈加困难。此外，土地无法整备至政府手中，亦无法被村集体合法使用，大量土地资源因此闲置或低效利用，甚至建设了违章建筑。2013年1月8日，深圳以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。

　　招商证券指出，作为先行者，深圳土改使得工业用地转性更值得期待。2009年深圳市由市政府常务会议审议通过《深圳市城市更新办法》，《办法》对于工业用地转性方面，规定土地使用权主体可在不发生改变情况下，不通过“招拍挂”，在直接补交地价款等转性成本下，改变土地用途；2012年5月国土部和广东省政府进一步批复《深圳市土地管理制度改革总体方案》，给予深圳土改更高规格批复，虽未有具体细则出台，但其与《深圳市城市更新办法》对土地资源“效率提升，增加供给，结构合理化”的主要思想一脉相承，且当前深圳工业用地转性模式下原使用权人参与积极性提升、审批环节缩短使改造效率大为提升，该项批复可看作助推深圳工业地转性的前奏；结合深圳市土地开发强度(接近50%)过大，供应已紧缺的现状，工业用地集约利用的加速开展、工业用地转性制度上的突破先行下，在深圳拥有大量区位良好的工业用地储备、对转性后相关物业的开发运营能力较强的房企将受益。