指数维稳个股疯狂 国税总局回应欠税或震动A股(5)

　　严格土地增值税征收对毛利率高公司影响较大(图解)

　　11月24日晚间,央视《每周质量报告》报道称,2005年至2012年8年间,房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元,其中45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税。该报道一出引发广泛关注,众多房地产人士指出该报道存在常识性出入。

　　土地增值税的三个基本概念普及：1)预缴，按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，属于实际的提前现金流出，从行业看，过去预缴比例一般为销售额的1%-3%，目前基本在2%-5%；2)预提，体现在利润表，上市公司普遍充分计提土增税，08-12年地产板块上市公司计提的土增税率平均为5.7%左右；3)清算，各地清算条件有所不同，如项目清盘或者销售率达85%等，政府原则上需要根据原房企预缴的比例进行多退少补。

　　华远地产董事长任志强称,"企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不交,并不违背税法,也非拖欠。开发商敢将应交未交土增税的数据公开,恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。"

　　国泰君安认为，土地增值税先预提，达到清算条件再清算符合税法规定。行业整体未交规模预计不过几千亿，比媒体报道的3.8万亿小很多。严格征收不影响利润表，对现金流量表稍有影响。

　　国泰君安预计行业未缴土地增值税规模在几千亿左右，比媒体报道的"3.8万亿元"要小很多。央视11月17日报道称，专家统计全国开发商2005-12年间应交未较土地增值税超3.8万亿；但我们两种方法测算均表明，实际规模只有几千亿左右。1)方法一：2005-12年全国商品房累计销售额为31万亿，乘以平均5%的税率，得到累计应缴额为1.55万亿；扣除8000亿已交额，得未交额7500亿元。2)方法二：万科2012年年报中，已计提未达到清算条件即所谓"未交"增值税58亿，除以2.2%的市占率，得全国未交增值税2636亿；而实际上万科项目在一二线城市居多，一二线整体毛利率高于三四线，理论上整个行业平均的土增税应该更低，所以即便考虑到万科是行业内最规范企业之一，行业整体未交增值税也可能仅是3000亿元左右的规模。

　　财务报表关系理顺：1)项目销售预缴土地增值税时：现金减少，同时资产负债表其他流动资产项增加；2)项目结算时：根据实际增值额计算应交土地增值税，同时在抵减预缴金额后计入其他流动负债(或其他应付款等)；3)土地增值税清算时：补交(若有)土地增值税，现金流出，同时其他流动负债相应减少。

　　严格土地增值税清算不影响损益表，因为上市公司根据实际增值额计算土地增值税。1)2008-12年房地产上市公司计提充分，年均土增税税率为5.7%；2)严格土地增值税清缴对利润表没有影响。

　　现金流量表有影响，但程度有限。1)行业平均来看，目前新项目的预缴平均比率为2-5%，与实际清算的比例相差不大。2)不是全部计提会同时需清算，达到清算条件才需要清算，且所得税还有25%抵扣。3)伴随行业毛利率下降，预计预缴和最后清算差距会越来越小。

　　严格土地增值税征收对公司影响：毛利率高的公司影响会大些。1)土地增值税实行四级超额累计税率，利润率越高，要缴纳的增值税也越多；所以毛利率高的公司受影响会相对大一些；2)各地土地增值税征收条件有差异，但整体而言，毛利率在28%以下不用交土增税，低毛利公司基本不受影响。(证券时报网)