李稻葵：房地产将会有巨大改变

　　国庆节期间，我参加大学同学毕业20年聚会。期间也无法回避房价走势这个老生常谈的问题。因为我们大学的专业正好是工业与民用建筑，班上很多同学都是从事建筑行业的：有搞房地产开发的、有开设计院的、有开监理公司的、有搞设计的、有当监理的、有搞建筑预算的、最多的是在房地产公司和建筑公司当技术老总的，所以大家在一起难免会谈到房地产的相关看法。

　　总体来说，我感觉大家对未来房地产走势都比较乐观。多名同学表示还想继续购买房子对资产保值和增值。有位开发商的同学，一个楼盘刚刚全部卖完，又拍买了2块土地准备大干一场。另一个同学的朋友刚刚拍得一块土地，到处找资金开发。我当年大学寝室的老大多次问我对房价走势的判断，由于这个问题比较复杂，加上当时时间也比较匆忙，我答应老大回家以后尽快写一篇文章来回答他这个问题。

　　要分析中国房价的变化，必须深入分析当今中国房屋的供应和需求。并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。为什么我认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢？因为中国房地产发生了很多实质性的变化：

　　1、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降，同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力；

　　2、中央货币政策已经从过度宽松，开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱，不仅二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了；

　　3、外资彻底撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产，这些行为会导致中国外汇相对减少，同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑；

　　4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产，会影响很多精明投资者对市场预期的判断，带动部分精明者加速抛售中国房地产；

　　5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中，最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘，意味将来接盘的力量越来越弱了；

　　6、保障性住房继续修建，中央政府为了解决低收入者的住房问题，不得不大量修建保障性住房。但这些保障房加速了房屋的供应；

　　7、房价快速上涨，导致部分人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少；