东莞试点流转宅基地 本地2股最受益

　　东莞试点流转宅基地66万平米

　　近日，安徽省发布了《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》中“允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转”、“建立宅基地退出补偿激励机制”等表述由于恰好契合全会精神，受到了高度的关注。而在广东东莞，经过3年多的试点工作，东莞全市办理宅基地流转登记3030宗，面积66.06万平方米。

　　在广东，广东省十二五城镇化规划就提出允许进城农民的宅基地、农地使用权流转。国土资源部批复的《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》中，也就“探索被征地农民共享土地增值收益的实现方式”、“探索宅基地退出机制，健全农民退出宅基地的经济补偿和权益保障政策”、“探索集体建设用地作价入股的方式和收益分配办法”、“探索农村集体土地产权实现的形式和途径”、“加强城乡统一土地市场诚信体系建设”等方面给予了广东先行先试权。但这些提法都有待执行层面的最终落实。

　　而8月起在省法制办网站上公开征求意见的《广东省农村宅基地管理办法(送审稿)》，也提出符合条件的宅基地可以在本镇、本集体范围内流转，似乎从想法到操作迈进了一大步。而这尚未正式出台的政策亮点在于，虽然允许流转的范围很小，但它无须借助于城乡建设用地增减挂钩等政策，而实现了宅基地的直接流转。

　　实际上，在宅基地流转方面，广东还有一个一直被人忽略的试点。2009年，国土资源部就批准了东莞作为全国土地产权制度改革试点。这一试点的主要内容是：农村宅基地超标面积部分实施有偿使用和流转出让；农村宅基地实施在本市范围内转让；对以联合建房形式改变土地用途的农村宅基地实施补交土地出让金、调整土地用途后流转出让；实时流转出让集体建设用地使用权和抵押登记。

　　东莞试点允许在本市范围内转让，其范围远比《广东省农村宅基地管理办法(送审稿)》中允许的本镇、本集体要大的多。而且据广东省国土资源厅的数据，经过3年多的试点工作，东莞全市办理宅基地流转登记3030宗，面积66.06万平方米。

　　无论是安徽的新政，还是重庆、江苏、广东等多地的探索，十八届三中全会再次强调“建立城乡统一的建设用地市场”，显示这一趋势不可逆转。

　　有专家分析，现行法律严格限制了集体土地非农建设的使用范围，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。按照城乡统筹发展的要求，改革农村集体建设用地使用制度，推动农村经营性集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于逐步形成反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的土地价格形成机制，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，充分发挥市场配置土地的基础性作用

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　　根据《意见》，安徽将在涡阳县等20个县(区)开展农村综合改革示范试点。

　　其中在土地制度改革方面，《意见》提出要建立多元统一的农村土地市场。“各试点地区将深化农村土地确权登记发证”。“探索土地流转新机制，提高农民在土地增值收益中的分配比例，允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等”。“建立宅基地退出补偿激励机制，建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度”。“建立完善土地交易平台，依托国有建设用地交易市场，建立统一的城乡土地交易市场，农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等，逐步纳入城乡统一的土地交易市场”等。

　　这与十八届三中全会提出“完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革”，“加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制”等表述颇为契合。

　　实际上，早在十七届三中全会，“城乡统一的建设用地市场”的提法已经出现。但由于现行土地管理法的限制，虽然十七届三中全会明确了方向，但5年来主要还是采取由各地试点、探索、创新的方式小范围进行。

　　如重庆2008年底起探索农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围置换的“地票”交易，将农村宅基地等农村集体建设用地经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

　　这些探索均在国内引起了强烈关注。不过总体来看，这些试点本质上主要是利用城乡建设用地增减挂钩的政策，对现有土地法框架限制的突破并不大。因此业内人士分析，本次安徽推进的农村综合改革示范试点可能仍类似于上述试点探索，且《意见》的表述还较为模糊笼统，具体还有待具体的执行方法来验证。而安徽省国土资源厅方面也针对部分媒体“农民可买卖宅基地”的表述进行澄清，称“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。(南方日报)