陈思进：等我长发及腰 房价一平80万可好？

　　前些日子，国内某位学者认为按照之前涨价的比例和幅度，到25年后，北京房价将达到80万人民币一平米。这在中国房价已被国内外普遍认定已然高到了匪夷所思的当下，立刻引起轩然大波，甚至《人民日报》也发文批评了这个论点。

　　这位学者认为，北京房价之所以能涨到80万人民币一平米，是因为北京有大量的工作机会，将吸引源源不断的北漂。但是，他似乎忽略了支撑房价上涨的三大因素，即低利率、宽松的信贷政策、以及良好的就业前景。

　　不错，从短期来看，过去10年房价确实翻了好几番，那是宽松货币的结果，尤其是前5年，拜美国金融海啸所赐，中国出口商品的需求骤减，出于无奈，中国政府投入4万亿人民币“救市”，这些钱多半进入了房市，使房价继续飙升。

　　但是从长线来分析，以宽松货币“救市”的方法虽然弥补了出口的损失，使中国经济率先从危机中解脱了出来，但房价飙升却给中国经济带来诸多不利。

　　我之前曾提到过：据历史经验，高房价将给经济带来“七宗罪”：

　　首先，由于高房价带来的房地产暴利，吸引了大量的资本进入房地产行业，阻碍了其它产业的发展和就业岗位的创造，损害了实业；

　　第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需，如果25年间房价翻三番，那绝对是恶性通胀，恶性通胀将会带来什么结果，就不需多谈了，届时就不是房价的问题，而是经济危机的问题，届时再讨论房价已经毫无意义了；

　　第三，高房价增加了国家的市政、住宅建设，及企业扩大再生产的成本；

　　第四，高房价拉大了贫富间的差距，其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会；

　　第五，高房价阻挡了人才的自由流动，妨碍了城市化的进程；请试想一下，当房子涨到80万人民币的价位时，哪个公司还请得起员工？哪个公司还租得起办公楼？哪个北漂还付得起房租？

　　第六，高房价消耗了人们宝贵的体力和精力，将导致未来人口的大衰退；

　　第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展。

　　高房价对经济发展的危害很清楚了，再回过头来谈谈北京房价究竟有没有可能突破80万一平米。

　　如果以过往的数据按比例就能推出今后价格的话，那事情就好笑了。人要是按这个逻辑长大的话，到了50岁时，我们的身高都将要超过3米！金融市场要是都能够这样线形发展的话，A股早就破一万点，十万点都快到了。

　　其实，非但人的身高不可能线形增长，就是收入也一样。想要房价涨破天，必须满足支撑房价三大要素之一的收入来源。暂且不论中国很有可能陷入“中等收入陷阱”，发达国家如美国，也无法避免因收入不稳定而导致房价下跌的悲剧。

　　据美国人口普查局的数据显示，2012年美国家庭平均收入从51100美元下降至51017美元，比2007年衰退前降低了8.3%。而典型美国家庭的收入如果按实际价格来计算，要低于1989年的水平，已连续第5年下降了。也就是说，当收入增长到一定阶段时，非但难以再涨，下降都是有可能的。

　　当收入水平跟不上房价上涨的幅度，即便一味地宽松信贷，维持低利率，支撑房价上涨的平衡点也已经不存在了，房价下跌就成为必然。不然的话，美国也不会发生次贷危机，房价还应该持续上涨才合理。

　　而事实上从长线来看，房价仅仅和通胀率呈正相关，并不会随着经济增长和股票收益一起朝上涨。全球投机炒热房市的地区，无一例外都尝过自己酿制的苦果，美国、西班牙、日本、迪拜、香港、冰岛、加拿大、爱尔兰……

　　那位专家除了提出为何北京房价能涨到80万一平米的诸多原因外，还特别提及了东京和蒙地卡罗的房价，说他们的房价能涨到那么高，为何北京不能？

　　那么再让我们来做一个简单的比较：

　　首先，蒙地卡罗是世界著名的度假胜地、兼赌城，是全球富人的众望所归之处，具有非常的特殊性，尤其是人均收入，就超过了美国人均收入的几十倍！即便如此，其平均房价也不过25万人民币左右一平米，离80万还有很大的差距。

　　其次，东京的人均收入是北京人均收入至少5倍！目前其平均房价还没有超过8万人民币一平米。提到东京，千万别忘记，当年东京房价也曾经如日中天，号称“买下美国”！结果呢，以大跌超过90%而告终，从此蛰伏20多年！

　　回顾金融历史400年，无一不是一个泡沫接着一个泡沫、以及一个泡沫破灭接着一个泡沫破灭的历史。就举近几年和中国相关的泡沫吧：2007年下半年，我就警示中国股市有风险，结果A股从6000多点下跌到一千多点；2年多前开始警示金市风险，结果金价从每盎司1920美元，一度跌破1200美元一盎司。

　　而A股就是在“万点指日可待”的喧嚣声中，突然掉头向下的；金市也恰恰在“金价将涨到5000、甚至1万”的声浪出现时，开始下跌的。经济规律和大自然规律一模一样，往往盛极而衰！

　　前车之鉴、后事之师。

　　遗憾的是，人性千年不变，而且从不吸取教训！等北京房价涨到一定的节点，就好似击鼓传花的游戏戛然而止，最倒霉的该是那些最后接棒的人们了！

　　(陈思进：央视《华尔街》顾问)