李克强再发一重要暗示 2.9亿资金撤离5股(4)

　　公司已签订的物业合同剩余未结算资源达23亿元,这将增厚未来公司净利润1.63亿元:2010年报中,公司披露与浦东高行镇人民政府签订《重大工程配套商品房定向供应协议》,出售总建面2.33万平的配套商品房,截至今年上半年,公司收到9141万元,我们预计未来还有0.5亿元等待结算。2010年半年报中,公司披露与浦东河道署签订《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》,该项目投资规模8.5亿元,回购期6年,按年支付。截至2013年1季度,公司共收到回购款4.76亿元。我们预计未来还有3.74亿元等待结算。2012年9月,外联发与上海市锦江航运公司签署《物流二期4-1地块房地产定向转让协议》,转让价2.99亿元。截至年报报告日,公司已收到预付款2.39亿元。我们预计尚有0.6亿元等待结算。2012年10月,公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普高公司定制建造约21万平的仓库,并以不低于5800元/平价格转让。截至2013年上半年,桩基施工已完成50%,公司已收取项目进度款1.24亿元。我们预计未来还有11.15亿元等待结算。2013年8月6日,公司同意在森兰·外高桥D4-4地块(南临洲海路,北临绿地,西临兰嵩路,东临D4-5森兰国际项目)引进全球最大的体育用品零售商迪卡侬公司总部,后者将以6亿元租赁、购买该物业。

　　由上可知,目前公司在手合同尚有22.89亿元资源等待后期结转确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润1.63亿元,给公司累计增厚EPS合计约0.16元/股。

　　公司成立控股60%的森兰能源公司,为森兰·外高桥商业商务区创建上海首例零碳环保区域:2013年8月,为提高中国(上海)自由贸易试验区核心区域外高桥保税区及其配套项目森兰·外高桥的区域品质,公司同意与申能(集团)有限公司下属上海市张江高科技园区新能源技术有限公司合资组建上海森兰外高桥能源中心有限公司,负责建设上海首例零碳余热利用能源供应项目-森兰能源供应项目,从而将森兰·外高桥商业商务区创建为上海首例零碳环保区域。森兰能源公司注册资本为6000万元,公司出资3600万元,占60%股权。

　　公司定向增发募集资金投向外高桥自贸区五大平台建设。项目完成后中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%,静态投资回收期7.58年,项目经济效益良好。

　　1)拟募资27亿构建五大自贸区战略平台。2013年8月30日,公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日)。

　　经董事会讨论决定,公司拟发行股票价格不低于13.20元/股,发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股),不超过26,732万股(含26,732万股),募集资金净额不超过27亿元,其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台,以及6亿元用于补充流动资金。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。

　　我们认为,在探索中国(上海)自由贸易试验区的关键进程中,作为自由贸易试验区核心区域-外高桥保税区、外高桥保税物流园区的独家“开发商、营运商、服务商”,公司承担了特殊而重大的历史使命。目前,公司是中国(上海)自由贸易试验区开发主体中的唯一上市公司,肩负着中国(上海)自由贸易试验区开发建设的融资任务。本次公司通过非公开发行募集资金投入自贸区及其配套区域的开发建设,是全面有效推进自贸区建设的需要,是实施国家战略的重要举措,将有利于加速推进自贸区试点进程,增强自贸区的国际竞争力;有利于为自贸区的健康有序发展打下坚实基础;将更加巩固中国(上海)自由贸易试验区在改革开放中的排头兵和主力军的地位,实现五大功能平台的跨越式发展。

　　2)相关融资投入项目地理位置。外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角,紧邻外高桥港区。该地块北临威斯路;东以外环运河为界;南面以东靖路为界,西面以杨高路为界,规划用地面积10平方公里。外高桥保税区地理位置优越,临近上海市主要交通枢纽及市中心(距离人民广场22公里,距离陆家嘴19公里,距离浦东机场34公里,距离虹桥机场36公里,距离外环线仅2公里)。

　　外高桥物流园区二期地块位于上海浦东新区越海路以南、港建路以西、明港路以北、华东路以东,紧邻外高桥港区四、五、六期,占地规划2.73平方公里。该地块地理位置优越,距离外高桥保税区2公里,距离沪崇苏隧桥出口2公里,临近规划中的浦东铁路和外环线等快速干道,正对外高桥港区。

　　3)相关融资投入项目发展前景。中国(上海)自由贸易试验区一期建设由5大平台合计30个子项目构成,计划建设30栋高标准的办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套基础设施,总建筑面积819,839.66平方米。项目建成后将主要满足跨国公司、国际采购及分拨企业、大型物流企业、高端服务企业以及高端进口产品展销商的经营需要。

　　从项目的发展前景看,首先,伴随着城市化进程的推进,周边交通基础设施的完善,外高桥保税区产业经济的发展,区内总部经济获得了长足的发展。公司拟使用募集资金进一步加强跨国公司地区总部平台的建设,积极引进卡尔蔡司、玛涅蒂-马瑞利、斯坦威等项目,并为相关企业提供定制物业和专业配套服务。第二,目前外高桥保税区内已初步形成了进口型分拨中心、出口型分拨中心、转口型分拨中心、内贸型分拨中心、进口型集拼配送中心、出口型集拼配送中心、综合型分拨配送中心等运作模式。为满足上述跨国公司客户的需求,公司拟使用募集资金进一步加强亚太分拨中心平台建设,为相关企业提供定制物业和专业配套服务。第三,公司为满足区内自营物流企业中医药、医疗器械、机械类、维修配件类等对仓储、管理、配送专业化程度要求高、发展前景良好的行业专业物流企业业务发展的需求,公司拟使用募集资金着力拓展专业物流定制物业建设。第四,公司重点选择发挥外高桥保税区“境内关外”的政策特色、体现城市服务功能、具有上海综合优势以及发展潜力大、智力要素密集、产业关联带动效应强的功能型和知识型服务业进行重点突破,着力打造一批各具特色的现代服务业。第五,近年来,公司已逐步在外高桥保税区内搭建机床展销平台,该平台既具备机床展示的功能,又具备商务会议、技术交流、用户培训、零部件保税仓库等功能,成为国内采购商了解世界最新机床制造技术和信息的窗口以及采购高品质进口机床设备的良好渠道。公司拟使用募集资金进一步加强机床展销平台的建设,满足德国、瑞士等地先进机床企业入驻保税区的需求,巩固公司在该领域的竞争优势。

　　假定出租期为10年,根据该类物业合理的租金或售价水平测算,中国(上海)自由贸易试验区一期建设项目内部收益率为10.10%,静态投资回收期7.58年,项目经济效益良好。