马光远：北京自住房恐成新的腐败高地

　　9月份房价同比上涨20.6%，继续领涨70个大中城市的北京，在10月23日发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，《意见》明确北京今后将加快发展自住型商品住房。在今年年底之前，全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

　　制度设计透露的信息看，北京的“自住型商品房”有如下几个要点：一是供应的对象为“中端人士”，即北京市之间在住房结构上设计的“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，通过加大90平米以下的自住型及改善型商品房的供应，做实中端；二是自住型商品房的建设用地由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得；三是销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定；四是销售对象为北京市有购房资格的所有家庭。按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房；四是销售方式上，采取摇号的方式，并且确定了两类优先购买的群体；五是明确规定原则上5年内不得转让，5年后转让，要把增值收益的30%上交。

　　由此观之，北京推出的“自住型商品房”是一种具有政策保障性质的商品房，在定价原则上和北京一直推行的“两限房”类似，而在转让的限制上，又和经济适用房上缴收益的规定相类似，通过收缴转让收益，体现自主的原则。可以说，这种“自住型”商品房对于优化北京的供应机构，解决“夹心层”的住房问题，无疑具有一定的价值和意义。长期以来，由于缺乏政策层面的关怀，夹心层的住房困境一直为人所忽视。低收入阶层可以通过廉租房、公租房、经济适用房等保障房解决，收入较高的可以通过市场购买。在房价持续上涨的情况下，真正陷入尴尬的是收入不高不低的“夹心层”，收入既不满足保障资格，又无法购买高价的商品房。北京通过加快限价的“自主商品房的供应”，在某种程度上填补了夹心层住房政策的空白，同时，也是真正从供应端解决房价问题的举措，就完善政策体系而言，进步意义自不待言。

　　毫无疑问，自住型商品房最大的吸引力在于价格优势，在目前北京商品房均价暴涨20%，相当一部分楼盘涨幅达到50%以上的情况下，30%的价格优惠空间之大，可想而知。北京今年推出了多块地用于集中建设或配建自住型商品房。从目前这些项目的情况看，价格比周边的优惠幅度在几千元。比如，朝阳区豆各庄项目的销售限价为22000元/平方米，比周边在售二手房价格低4000元左右；海淀区环保科技园项目的销售限价为1.9万元/平方米，周边商品房的均价在2.5万元/平方米以上。按照北京市相关部门的设计，“自住型商品住房”的价格多为1万至2.2万，而单套总价基本在200万元以内。

　　考虑到“自住型商品房”销售的对象远大于经济适用房等保障房，凡是在北京有购房资格的，都可以申请购买，但从供应量而言，今年不过2万套左右，明年即使建设顺利，也不过5万套。尽管占北京新增供应的比例不小，但相对于旺盛的需求，可谓杯水车薪，也不会成为稳定房价的利器。在制度设计上，通过要求上缴30%的收益，打消了一部分人的投资需求，但巨大的价格优势，仍然使得寻租的空间很大，这对北京市监管部门的监管提出了挑战。如何避免“自住型商品房”陷入和之前经济适用房一样的监管陷阱，成为一些部门和个人牟利的工具，如何确保分配的公平和透明，都急需制度监管的细节。以销售而言，《意见》虽然明确由开发商进行摇号，并要公证，相关部门还要监督，但凡一个环节有漏洞，都会使得有人有机可乘。再比如，文件鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目，很有可能成为当年国有单位以经济适用房的名义建福利房，侵占政策资源的通道。政策无疑是好的，但好的政策，只有确保执行好，监管好，才能真正发挥政策最大的效用。在供需机构失衡的情况下，笔者建议：在供应量有限的情况下，能否缩小供应范围，今年的2万套只供应已婚无房的家庭，而不是覆盖到全部人群。同时，相关部门一定要在销售环节设置严格的监管程序，管好入口，同时，切实抓好转让环节的收益上缴，不给牟利者任何空间。如此，方能确保善政真正惠民。