央行发文支持首套房 地产股或领涨

　　有媒体称，近期多家商业银行收紧房贷，中国人民银行新闻发言人昨日表示，央行从货币信贷政策角度，主要是继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。

　　截至9月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比各项贷款增速高4.7个百分点，其中个人住房贷款余额8.7万亿元，同比增长20.9%。前三季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到76.5%，客观上抑制了投资需求。

　　数据显示，9月30个大中城市商品房销售套数环比上升5%,连续两个月回升,其中一线城市环比上升19%,二线城市环比上升2%,三线城市环比上升5%,三线城市今年月度成交量保持更稳定。累计来看,1-9月30个大中城市商品房销售套数同比增17%,其中一线城市同比增20%,二线城市同比增15%,三线城市同比增22%。

　　兴业证券认为，虽然市场上一直传言部分城市有银行暂停房地产贷款的情况出现，但是房贷主力的国有银行并未出现停贷情况只是可能放款速度有所放缓。从目前的销售数据来看，银行信贷方面的收紧尚未影响成交面。而从整体流动性上看，随着央行9月末逆回购的展开，以及当前海外资金流入新兴市场的意愿的提升，未来几周可能是流动性改善的“窗口期”。流动性方面的压力减轻，将部分减轻地产股此前承受的压力。

　　中银国际也认为，十一假日各城市楼市表现也较强劲，购房人气继续上升，并未明显受到按揭收紧的影响。此外，9月份，市场成交量回升，30大中城市合计成交量2048万平米，环比上升8.2%同比上升8.6%，其中一线城市强劲环涨24%；土地供求也仍然保持在高位。该机构认为三中全会之前政策面平稳，无明显影响地产市场运行的消息出台，由于前期跌幅较大，目前地产版块有反弹需求。

　　瑞银证券认为，百城价格指数显示9月房价环比上涨1.07%，涨幅连续三个月扩大。北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、厦门（楼盘）、郑州（楼盘）、太原（楼盘）、石家庄（楼盘）、春等重点城市的房价出现强劲增长，其中北京、深圳、厦门、长春（楼盘）环比涨幅超过3%。房价较2012年末上涨幅度超过10%的城市已经高达18个，地方政府为达成全年房价控制目标，有可能采取短期收紧调控政策的措施。

　　中投证券看好地产股四季度表现。该机构维持全年行业投资增速14%-16%；在经济疲软背景下，调控政策维持中性；行业三季度筑底，四季度在经济探底中行业估值有一定吸引力有趋势性机会等的判断。四季度行业运行下行，中国经济疲弱及美国量货宽松推迟至明年1月，为板块反弹提供了契机。

　　对于农村土地流转对行业影响，中投证券认为未来一段时间开发商的资金及土地成本仍较高，行业盈利能力难提升。具体个股选择上，该机构建议关注战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的招商地产；业绩释放可期的低估值北京城建、首开股份以及销售业绩良好的万科、保利地产等。

　　长城证券也看好四季度地产股表现。该机构认可当前估值：6月经历流动性紧缩估值大幅下挫，三季度估值有所修复，目前重点公司平均动态市盈率在8.4倍，位于估值中枢的均衡状态。此外，长诚证券在对比2012年四季度地产股估值切换逻辑后认为，2013年条件已有变化，行情并非简单历史重演。

　　招商地产：融资渠道逐步打开 千亿目标指日可待

　　东力实业公告股份购买补充协议，拟收购物业由8项增加至11项，收购代价共66.88亿港币。海外融资平台的搭建将带动配套融资，进一步推动公司快速发展。招商地产是龙头中未来3-5年增长最确定标的，维持增持评级，预计2013、14EPS分别为2.60、3.40元。RNAV37.8元，折25%。目标价34元，对应2013年13倍PE。

　　资产注入新增标的项目总建面91万平，均为瑞嘉旗下公司2013年新拿地项目。东力实业(978.HK)9月23日公告股份购买补充协议，拟收购瑞嘉(招商地产全资子公司)物业由8项增加至11项(建面增加91万平，+17%)，新增项目位于佛山、重庆，均为瑞嘉旗下公司2013年新拿项目。收购代价66.88亿港币(较4月24公告增5.11亿港币，+8.3%)；拟发行38.37亿股，其中向招商地产发行不超过28.97亿股，发行价不低于1.743元港币/股(上调8.3%)。

　　东力少数股东分走权益有限，而潜在配套融资预计可增厚招商地产EPS0.28-0.55元。针对新增权益和现金，假设配套债务融资使得东力净负债率达70%，假设15%的净利润率，则1.74港币/股的发行价下，招商地产净利润可增加4.9亿，对应EPS0.28元/股；2.50港币/股的发行价下招地利润增厚9.4亿，对应EPS0.55元/股(测算见后)。

　　短期完成今年400亿目标无虞，中期千亿目标指日可待。截至8月底，公司销售约270亿；9-12月推盘丰富，预计全年400亿目标完成无虞。中长期，多种因素推动“千亿目标”实现：1)海外融资平台的资金支持；2)大股东资源支持；3)公司自身周转加速等。（国泰君安）