地方国资整合 房地产业务退出艰难

　　作为第一个国资全线退出一般商品房领域的城市，南京(楼盘)市国资“退房”的成效，将关乎国资房地产企业未来的政策调整动向。但显而易见的是，在重重阻力下，国资退出房地产市场将是一个漫长的过程。

　　“支持地产主业国资走市场化路线，健康发展；非地产主业国资有序退出房地产。”9月18日，国务院国资委新闻中心副主任苏桂锋对中国房地产报记者表示，对国资做房地产的态度并没有发生变化。

　　从中央到地方，非主业地产国资退出仍是定局，上海、南京、郑州等部分地方国资委已伺机而动。但除此之外，其他地区并无实质性动作，国资退出房地产缓慢而艰难。

　　三地样本

　　在地方国资委退出房地产的前期阵营中，时间最早的要数上海，声势最大的算南京，时间最近的是郑州。

　　上海市国资委在2010年就开始明确要求，上海市非地产主业国有企业清理其房地产资产，不过并未明确规定清理时间。而且，上海侧重国资整合，要把国资房地产资源向优势国企积聚。

　　按照上海市的计划，为进一步加快国资布局结构调整，未来3到5年，国资分布行业将压缩到50个左右，从一般竞争性领域退出，大部分优质国有资产向上市公司聚集。

　　2012年，上海国资证券化率为35.24%，低于38%的目标，但这并未改变上海市国资委继续提高证券化率的决心。上海今年将继续推动企业集团将优质资产和业务注入上市公司，提升上市公司质量，国资证券化率目标接近40%。

　　“上海房地产企业众多，但是资源配置却相对不够集中合理，质量参差不齐状况严重。因此，国资整合的大背景下，上海地产集团整合也步步逼近。”一位接近国资委的人士告诉中国房地产报记者。

　　与上海国资通过整合，做大做强国企房地产业务不同的是，南京市则直接宣布国资全部退出一般商品房领域。

　　9月3日，在召开市委常委会之后，南京市发布《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》，要求市属国资在今年年底前，从33家有国有股份的房地产企业中退出，更多区级国资的退出时限则顺延半年。

　　这也成为继国务院要求78家央企退出房地产领域后，首个要求国资“退房”的地方性政策。

　　从“退出方案”可见，33家房企中18家属于全资及控股房地产企业，另外15家则为市属国有参股房地产企业股权。其中全资及控股房地产企业中，通过关闭清算退出房地产市场的房企有6家，包括南京银丰房地产开发公司、南京公交房地产开发公司、南京置信房地产开发公司、南京铁源房地产开发公司、南京农垦房地产置业公司和南京老山房地产置业公司。该6家企业将于2013年底前停止实际经营，人员分流安置到位，债权债务也必须清理完毕。据了解，上述6家房企在当前基本无在售或在建项目。

　　方案显示，通过股权转让退出房地产市场的有3家，包括南京捷运房地产开发公司、盐城(楼盘)国民置业公司和南京国盛房地产开发公司，今年年底前必须完成产权转让。此外采用业务转型的房企有9家，由商品房市场转型从事保障房建设、持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。

　　和上述二者都有不同的是，郑州市的国资退出，则是为了整合市属投融资平台。

　　9月13日和16日，郑州国资相继通过郑州产权交易市场，发布房地产股权转让信息。业内人士分析，郑州市国资退出房地产业务此前也有，但多为参股房地产公司经营欠佳或者声誉影响等。而按照郑州市国资委有关人士的话说，这只是在整合市属投融资平台。目前郑州市正在推动9家国企整合为包括郑州市发展投资集团在内的投融资平台，投资决策委员会设在郑州市财政局。

　　退出不易

　　除了上述三地之外，根据北京产权交易所的数据，2012年共有15家非房地产主业央企通过北交所转让17宗房地产项目，成交额为9.64亿元。其中，上半年有11家，退出13宗房地产项目；下半年仅4家，退出4宗项目。

　　记者粗略统计发现，在其他地区，整合国资房地产业务做大做强者有之，打造当地投融资平台者也有之。但真正决心让国资退出房地产业务，仅南京一家。即便考虑到地产业务为主业的国资，整合进程之缓慢也让人惊讶。

　　在南京市国资“退房”的说明中，有一段话直击要害：“在新的形势背景下，国资投资一般房地产开发存在着与民争利、滋生腐败、国有资产流失等不良现象。因此，从符合国家改革要求，符合广大人民群众利益出发，国资房地产企业退出一般商品房(除保障房、科技文化地产外)开发领域非常必要。”

　　问题还不仅仅在于“与民争利”、“滋生腐败”、“国有资产流失”，而且，由于国有企业有政府信用做支撑，有垄断带来的利润和廉价的资源，以及政策优势和资金优势等，它们的参与将会对房地产市场秩序带来破坏。

　　南京的“退房”宣言，应该已达成业界共识。但由于庞大的利益捆绑，地方政府对此多视而不见。因此，即便问题显而易见，响应国家政策号召的地方政府也寥寥无几。

　　国企不愿意退出房地产市场，利润丰厚是原因之一，实业受困是原因之二。国家调控目标屡屡落空，房价上涨使得囤地就可以赚钱，这对于任何企业都具有无比的吸引力，国企有更多优势资源，介入房地产在所难免；而实体经济增长乏力，以及国资增值保障的要求，则让国企加剧了进入房地产的趋势。此时，再谈退出房地产，谈何容易。

　　即便在南京市，这一举措也是殊为不易。为确保“退房”工作顺利有序进行，南京市“成立由市政府钱建宁副秘书长担任组长，市发改委、国资委、住建委、财政局、工商局、国土局、规划局、监察局等部门负责人、各区分管区长、各功能板块负责人”组成的工作组。并对国资委、发改委、住建委、国土局、规划局、财政局和监察局下了严格命令。命令中多为“一律不再”、“严格”、“不……不……”、“停止”、“不批准”等词汇。其退出决心可见一斑。

　　央企教训

　　地方国资“退出”房地产来源于国资委要求78家非地产主业央企退出之后。

　　2009年，是央企大规模介入房地产之年。134家央企，约七成企业涉足房地产，但以房地产为主业的仅有16家左右。

　　2010年1月，国务院办公厅出台文件《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出：“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。

　　当年3月，国资委明确78家不以房地产为主业的央企必须加快结构调整步伐，在15个工作日内制订有序退出的方案。

　　在此期间，中国房地产报曾就非主业地产的央企退出情况采访国资委，其表示，由于房地产具有开发周期，不可能说退就能退，会要求其有序退出，并未给出具体时间表。

　　近4年时间过去，根据媒体报道，名单中不以房地产为主业的78家央企退出者不足1/4。当年率先宣布要退出房地产业务的中石油与中石化，曾是“退房”表率。但在2012年下半年，中石油旗下子公司击败万科、保利等房企，抢得北京昌平的一幅住宅用地。中石化也在北京朝阳区获得一幅商务金融用地。

　　“退房令”中缺了时间表，也没公布78家央企详细名单，更没有禁止其再投资再购地，房地产周期开发就更加难以完成。

　　此外，已经退出的房企表现也差强人意。媒体近日报道，远洋地产在脱离央企中远集团之后，先后有中化集团、中国人寿、南丰控股入主远洋地产，成为其大股东。几家股东对于管理权的争夺，一度让远洋的股权结构难以稳定，进而造成管理的混乱。加上脱离央企以后融资成本加大、财务和销售都面临巨大的压力。

　　远洋年报显示，2010年上半年，远洋在中远旗下时，协议销售额为83亿元人民币，净利润为11.52亿元，净利率高达24%； 2013年上半年，协议销售额增长至178.13亿元，净利润却只有14.17亿元，净利润率降至9.9%。

　　南京的一小步

　　从上述分析看，南京国资“退房”有时间表、有企业详单、有退出方法，并且全线退出，这无疑是一个大胆的尝试。考虑到文件提及的“符合国家要求”的说法，有理由认为，一旦南京国资“退房”取得成效，将成为国家调整国资房地产业务的政策依据。

　　一位接近南京市政府的人士认为，国资退出房地产，与南京市近年大力倡导产业转型、聚焦科技创新的大背景关系密切。

　　“南京国企退出房地产开发是一种好事，有利于营造更加公平的市场环境。”长三角城市发展研究中心副秘书长、正高级经济师张启祥认为，在法律的框架下，市场经济中不应该存在经济所有制的差别，政府应该一视同仁。这次政策的发布，其实在提醒这些国企不要依赖行政资源的优势，应该提高市场竞争力来提高自己。

　　江苏省城投建设有限公司执行总裁陶存鑫认为，早期的一些市属国企并不是从地产开发起家，但是通过一些置换等渠道，拿到了不少地块，当时在市场上比较有竞争优势，不过，近年来随着土地价格的飙升、土地政务的透明化，这些优势已经不存在了。“这更多体现了政府想要规范市场的决心”。

　　“要发挥市场作用，从长远看，国资退出房地产是迟早的事，”湖北省统计局副局长叶青对中国房地产报记者表示，这将改变国有企业拿地王的现象。在他看来，国资未来更多应投入基础设施等建设，市场经济要充分发挥民营经济的作用。

　　不过，“财政收入不足，出让一部分国有资产，这也不是说退就退的事，但从长远看将是趋势。”兰德咨询总裁宋延庆接受中国房地产报采访时说。

　　业内人士认为，一个楼盘从拿地到建成再到销售可能需要3年到5年的时间，而国企退出的过程显然需要更长时间。就全国范围而言，国企退出房地产市场之路依然漫长。