专家：开发商不差钱 政府不会强行干预房地产(2)

　　如果再深挖统计局的数据，可以看到，实际全国平均房价同比涨幅迅速下降，年初时是涨幅18.8%，当时很担心要出国五条，但现在已经跌破10%，如果这个趋势延续到12月，那也就跟GDP差不多了。我们判断下半年行业的趋势，预计房地产投资可能会下降，会稳不住20，现在已经是19.9，有可能会落到18左右。第一，个库存在增加，去库存的任务还相当重。第二，预期不明显，因为可能大家都判断到这种调整，再加上国外对中国房地产的影响，四季度如果投资开发预计小幅调整以后，全年房地产投资可能不会太高，除非金九银十会蹦上去。

　　前八个月销售面积虽然在下降，但它虽然环比在下降，也还有23%的增幅，还是卖得比较好，但是同期房屋新开工面积仅增长4%，那就是谨慎开工。开工意愿不强，所以供给会下降，市场需求现在也是在一个波动期和调整期，主要因为：第一，调控政策依然谨慎，而且释放出长效机制会面世的消息，房地产税已经公开在说；从银行贷款利率看，这次贷款利率放开以后，专门说了房贷除外，也是非常谨慎的。第二，货币政策的基调仍然是维稳，所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向，但它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加，另外个贷利率打折这部分已经开始取消了，从0.75到0.85，优惠利率减少了，基本没有了，个贷放贷的速度也卡得很紧。这种情况下，银根这部分在四季度政策还会保持谨慎。在供给需求和市场三方面促进下，我觉得房地产行业资金比较充裕，尤其上市公司年报非常漂亮，这种情况下房地产企业不会打折降价，同时地价在上涨，热点城市地价上涨，会给大家一个感觉——房价要上涨。再加上媒体最近拼命说地王这个事，给大家一个预期，地价上升，房价上升，在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下，房价上涨和下跌在不同城市同时存在，这种态势可能会延续到年底。但总体看，全国同比房价涨幅在趋缓。

　　商业地产面临很大危险

　　我认为中国的商业地产这方面要出事了，还不光是鄂尔多斯、温州的鹿城广场，很多省会城市都在做大型的商业综合体，一条路两边都是写字楼，包括成都城南大道，好像很国际化的写字楼，但里面就几个人。因为商业地产最后是要靠出租来收回，来还贷的，他一出事，是一片一片一块一块的，而且它的杠杆和融资手段远没有个人贷款那么方便，那么顺当，本来对这块卡得比较严，如果在这次房地产调整中出现更多的鄂尔多斯和温州，可能对中国房地产的摧残也是致命的。所以我觉得这块确实应该想办法从银行里面解出来，因为它是绑着银行的，而且一绑就是一大块。为什么我们看到销售量在下降，为什么房价在下降，包括商业地产这块起的作用不小。但是我们大家关注的都是新房住宅，包括统计数据都是只包括商业地产，实际上这次美国金融危机，商业地产的摧残非常厉害，所以我觉得做银行资产证券化是不是考虑从这块起步。

　　万达集团董事长王健林：四大核心城市房价还会涨

　　在达沃斯上被问到最多的问题莫过于怎么看所谓“房地产泡沫”，我的回答很简单：任何事物都有泡沫，就像养猪、种菜不可能种菜种得刚刚好，13亿人正好吃完。中国房地产泡沫可能被中外媒体或者学者放大了。因为他们不是身在中国，他们拿他们国家的开工量、投资量、GDP比重来判断泡沫大小，这并不一定是对的。

　　需要看到的是，中国现在城市化率仅有52%，其中还有虚假的成分，还有2亿多人没有享受真正的社会保险，所以未来20年，中国仍将保持高速城镇化过程，在这个过程中，城镇化不会完全是房地产建设，但是绝对回避不了房地产。

　　出现泡沫了怎么办？我比较赞同“有控制地发展”。所谓“有控制地发展”就不能不提到政府。房地产调控不可能放松，如果完全放任自流，可能真的会有风险。最好是政府加大保障房建设，再让市场适当调节，现代中央政府提出“保障归保障，市场归市场”，这句话非常正确。

　　对于未来房价，我认为四大核心城市房价还会涨，但是二三线城市会恢复到一个合理水平。

　　值得指出的是今年还有两个事情需要格外关注，第一个是今年的十八届三中全会，我关注会出怎样的改革政策；第二个是中国的城镇化究竟会往哪个方向走。城镇化对商业地产来讲是很大的利好，除了一二线城市，会有更多的三四线城市获得发展的机会。