谢百三：一年一波的行情要来

　　--兼谈本周股市

　　复旦大学金融与资本市场中心主任 谢百三教授　　

　　国家统计局公布的结果表明，今年上半年房价涨幅最大的城市正是北京、上海、广州、深圳。何以它们会涨个不停呢。近日这几个城市已频频出现天价地王：孙宏斌、郭氏兄弟等。

　　一、广州房产涨幅全国第一

　　无论到各地，人们最关心，最牵挂，谈论最多的还是房地产问题。上月去广州，在母校华南师大，与同学诸教授相聚；他们告诉我，广州房地产20年来一直上涨，他们住在校内的教授公寓，也是年年上涨。确实，广州今年上半年，房地产上涨18%，全国诸大城市第一，估计他们市领导心中窃喜，表面担忧怕中央生气。

　　特别是广州，今年1-6月份新建商品房同比上涨，分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%。广州上半年一手住宅价格达1.6万元/m2，比去年每平米涨2467元，达18.1%，就是郊区花都、南沙的房产也在节节上升。有的去年开价1.2万/m2，现在已达1.6万/m2。令人瞠目结舌。（而且，公布的统计数据，房价还有很多水份、虚价，实际涨幅还远不止此）。

　　二、北京的房价上涨呈疯狂状，日光盘多处出现

　　北京的友人来上海，谈及房价，非常感叹地说：“疯了疯了，简直涨疯了，简直不可理喻。”7月13日，北京大兴黄村枣园地铁站的中建国际港项目开盘当日1462套房源当天被蜂拥而来的人们一抢而空。认购金额达37.9亿元，成为新的全国第一。同一天开盘的熙悦山、金融街、融汇和鸿坤村别墅也当天抢光。

　　7月24日，中建国际港1000套房竟有3813组买房人参与摇号，3.8:1。开盘前就已被抢光。

　　位于郊区房山界的熙悦山7月18日开盘推出504套新房，到下午4：30，已卖出500套。人们根本来不及看朝向、位置、内部设施，必须在混乱中果断挑选、果断决策；否则就会错失良机，空手而归。

　　从表面上看，北京依然处于房源最严重供不应求的大城市。特别是风暴中心的五道口，从05年至今，房价已涨了8-10倍。（学区房）；令人目瞪口呆。

　　三、上海，深圳也是稳中有涨

　　上海今年上半年涨22.9%，深圳涨7.4%。

　　特别是“上海自贸区”批准后，外高桥周围的新旧房产一夜之间大涨10-15%。

　　四、南京房价也在涨，省住建厅要求南京找原因

　　南京楼市之火热，不仅仅是“刚需刚改”中，连高端楼盘也出现了抢购情景，河西奥体区域的楼盘仁恒江湾城，推出340套房，且为160m2以上大户型。2.7万/m2;开盘前收到诚意金（定金）2.36亿元。江苏省住建厅要求南京自查房价上涨过快之原因。

　　五、何以一线大城市涨个不停？何以北、上、广、深房地产涨个不停？

　　笔者过去多次分析过，现再罗列一遍：

　　①房地产是中国乃至各大中城市经济发展的最重要支柱产业。（请到北京、上海、广州、深圳、南京、昆明、武汉、贵阳、青岛、大连、沈阳等各省会区看看，到处都在盖房，都在高速发展。它是中国近30年高速发展的最重要成果及标志。）

　　②房地产产业链最长，达42个产业，一业兴百业兴。

　　当年曾子墨支持，我与牛刀先生有一当面小争论。他说：“中国房地产并不能带动经济，以2008年数据为证。”曾子墨请我回答他，我说：“请你指出，除房地产外，还有什么行业，产业能带动几十个产业连动的？”（房地产带动钢铁、水泥、玻璃、家具、铜、电解铝、石灰、家电等等）。牛刀先生没有回答了。其实，无论在新加坡、香港、上海、福州，凡经济研讨会不谈科学对待房地产、科学调控房地产的，我就认为他不懂中国经济，发言就不得要领。

　　③直接间接带动就业起码1.2亿人。

　　李开复在新加坡经济研讨会上发言，主张中国产业转型。我举着话筒问他：“李开复先生，ＩＴ产业能代替房地产业吗？特别是在就业问题上。”他说IT产业能战胜100个产业。我说我问的是“代替”，特别在就业问题上。后来，他发完言下来后，连连对我说：“不能替代，不能替代，谢老师”。

　　我不否认IT产业的巨大前途，但它只会消灭就业，不会创造就业，不会增加就业，而房地产及链接产业能创造1.2亿人口就业。中国年毕业大学生700万，不能不考虑就业问题。 ④美国的量化宽松货币政策对中国房价有影响。

　　⑤中国有意无意地多发的货币推高了房价。

　　2003年3月，朱镕基总理退休，当年的M2(全国货币与准货币)为21.10万亿，现在为107万亿，为当年的5倍。房价就涨了8倍。

　　⑥每年980万农民工进城，需要房子；租就是分期付款地买。

　　⑦每年700万大学生毕业，99%留在城里，要结婚，需要350万套新房。

　　⑧土地财政，越来越依赖房地产。

　　全国从2003年开始，土地买卖获得的资金全部对地方政府所有。至今已达10年了。地方政府已形成巨大的依赖性。

　　无论是政府官员的工资、奖金；还有地方政府几十万亿的欠款；退学工人的安置，城市的马路、桥梁、地铁、设施，卖地款占地方财政收入60%-70%。要地方政府真正调控房地产，真比让他们自伤自残还难。

　　⑨一线大城市的教育、医疗、公共设施、福利资源最好最多；就业挣钱机会最多。

　　北、上、广、深，确实是中国最好的一线城市。万科之王石说得好，北京、上海的房地产价格不是跌，而是怎么让它们涨得慢些才好。它们拥有的资源太多了。（大意）

　　请看看，寸金寸土的上海：全市公办、民办的一本、二本、三本、大专院校有74所。

　　其中有世界排名第88，中国排名第三的复旦大学； 还有上海交大、同济大学、上海外国语大学、华东师大、上海理工大学等等著名大学。此外，上海还有754所中学：其中四大名中学是复旦附中、华东师大二附中、上海中学、上海交大附中。

　　上海有764所小学；

　　上海有1337所幼儿园；

　　上海有153个公园；（全部免费开放）

　　有306家医院，尽管人满为患，但仍是人均床位最多了。上海有宾馆997万平方米，有星级宾馆297家；

　　上海有14条地铁与轻轨。外出购物上下班相对方便。上海有南浦大桥，杨浦大桥，卢浦大桥等浦江大桥，和13条过江隧道及拥挤隧道”，还有内环线、中环线、外环线。

　　上海户口的人小孩生病住院可报销90%。

　　上海股民说：上海的本地股票；从长远看，买了总不会亏的，一阵子就出现个大发展；如今日的“上海自贸区”，使外高桥等上海本地股连连涨停板。上海投资者对本地股真是情有独钟。

　　与北京比，上海空气好，交通拥堵相对较好，上海还是中国未来的国际金融中心大城市，前途无量。

　　上海政治、法律环境也在全国是最好的，人民的心情是舒畅的。北京。广州、深圳情况类同（容当日后分析）。总之，每年全国700万大学生毕业后，相当一部分不愿回农村及原城市，愿留在北上广深。

　　人民不仅是买这里房产，还在买这里的城市文化，知识，科学，环境，机会，及子孙后代的工作，受教育，医疗，拼搏资源、环境。

　　这四个城市我都学习工作过。