叶檀：地产泡沫是未来风险 债务崩盘是眼前危机

　　温州放开商品房限购在情理之中。

　　地方政府早就对限购抱怨不已，冠冕堂皇的批评理由是限购反市场，实则限购压低房价损害的是地方政府的利益。

　　隐性解禁早就开始，有的地方政府将限购审批权交给开发商，把鱼送进猫嘴里；有的地方政府在城市各区县之间设立房产信息壁垒，各区县之间并不限购；有的地方政府直接用税收取代限购。温州如今公开放松限购，各地方政府长出了一口气，温州做了他们想做而不敢公开做的事。

　　为防止债务泡沫彻底崩溃，防止政府与企业资产负债表彻底恶化，温州不得不放松限购，这是应急之举，凸显了房地产市场对于中国金融市场的重要性。

　　从2011年9月以来，温州房价已经连续22个月同比下降，是全国70个城市中唯一一个5、6两月房价都下降的城市。房价下跌的背后是温州实体经济下行，债务链条危机丛生。

　　今年4月26日发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测温州蓝皮书》表明，温州经济社会发展面临巨大压力，实体经济内卷化；现代商贸业态发展滞后，购买力外流严重；地方非银行金融机构监管缺失等。2012年1至11月，温州全市工业企业实现利润168亿元，同比下降9.6%，工业企业效益考核得分为208.78，居浙江省末位。据温州市经信委的调查，2012年1至11月，全省规模以上亏损企业亏损额15.93亿元，同比上升68.4%。温州市经信委监测的15个行业中的855家重点企业，就有10个行业出现利润负增长。

　　实体经济如此糟糕必然反映在债务链条与不良贷款上。2011年7、8、9月发生民间债务危机，银行贷款不良率从长期居全国地级市低位的0.37%骤升，持续上升20个月后，今年3月底达到4.01%的警戒水位。原先的低不良率、高收益地区，变成银行贷款坏账的高风险地区。温州版小型金融危机爆发，活跃的民间借贷突然冻结，银行不断抽贷，贷款利率越来越高，各个企业与投资者眼看着债务上升，自己最重要的资产房地产的价格却节节下降。这是典型的资产负债表恶化现象，与日本泡沫崩溃期的表现如出一辙。

　　危机之前一家企业担保贷款房产评估10亿元，银行房产担保品打7折，企业可从银行获得7亿元的贷款；危机爆发之后，同样一幢房，市场价只有6亿元，折扣率为6折，也即以往企业房产抵押能贷到7亿元，现在只能贷到3.6亿元，银行可能损失3.4亿元，还面临着房价继续下跌亏损持续扩大的不可测风险。

　　政府、央行、银监、司法等部门不得不动用强制性的行政手段阻止金融危机蔓延。要求银行不得抽贷，地方行将坏账上划给上级行，或者折价卖给不良资产管理公司，甚至直接予以坏账核销；地方政府打击逃废债，建立金融担保物权直接实现制，即凭借实现担保物权裁定书，可以直接向法院申请强制执行，大大缩短了冗长的诉讼时间，以保护金融机构的利益。今年1~7月，温州龙湾法院共受理申请实现担保物权案件48件，审结46件，涉案标的额达4.9亿余元；执结10件，执结标的额达1.13亿元。法院加班加点帮助银行回收抵押品，拍卖还账，其中最重要的抵押品就是房地产。

　　应急手段不能收长久之效，温州实体经济提振需要很长时间，房地产价格还在滑落，债务风险还在继续扩大--温州同乡之间担保贷款盛行，意味着一家大公司的债务会传染担保圈内的公司，甚至影响十几家公司，债务危机如瘟疫般传染--政府决计提振房地产价格，以缓解燃眉之急。

　　温州房地产与债务关系，是当下中国债务风险集于房地产一身的典型案例，而这样的案例比比皆是，任由房地产市场下挫，温州企业的贷款都会变成坏账，温州企业与民间借贷投资的人全部都会破产。其他城市同样如此，温州的今天很可能是他们的明天。

　　取消限购之后，温州楼市“井喷”。据中指数据库数据显示，从8月5日至11日的一周，监测的42个城市中，温州成交涨幅最大，为164.66%。温州房地产升温，可以解套债务绞索。

　　房地产泡沫是未来风险，债务危机崩盘是眼前风险，救急型经济体习惯于剜肉补疮。但不从实体经济振兴做起，不从改革着手，仅靠房地产市场，真能迎来中国经济的再度辉煌吗？

(责任编辑：张衡)