上市房企再融资打响第一枪 概念股望爆发

　　8月1日晚间，停牌近一个月之久、主营地产及金融的新湖中宝(600208)发布了非公开发行的预案，证实了此前市场对于房地产融资放开的猜测。

　　在这份预案中，新湖中宝拟通过非公开发行的方式，向不超过10名特定对象以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元。上述募集资金将投向包括“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖·青蓝国际”在内的两个项目。

　　上述两个项目总投资为125.83亿元，均为棚户区改造项目。其中，上海新湖明珠城三期三标段、四标段地处上海市普陀区东新村地块，是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一；上海新湖·青蓝国际位于上海闸北区内环线内，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目。

　　数据显示，截至2013年3月31日，新湖中宝的资产负债率为70.59%，作为此次进行定向增发的目的之一，对于新湖中宝来说，就是为了优化其资产负债结构，避免财务成本的进一步上升。但在业内人士看来，新湖中宝发布定向增发方案，却是房地产融资在冰冻了多年之后重新开放的一个信号。

　　实际上，除了新湖中宝之外，此前陆续发布停牌公告、并且目前仍然处于停牌状态的涉及房地产的上市公司还包括了荣丰控股(000668)、宋都股份(600077)、莱茵置业(000558)、东华实业(600393)、金丰投资(600606)。业内人士普遍猜测，这些“涉房”上市公司的“重大事项”，很可能与房地产的再融资开闸有关，而此次新湖中宝在停牌近一月之后公布定增方案，则在一定程度上证实了这个猜测。

　　据经济参考报报道，就在此前7月30日召开的中共中央政治局会议上，提出了促进房地产市场平稳健康发展，未提及调控。对此市场有解读为对于房地产的调控政策可能产生了松动。在稍早之前的6月26日的国务院常务会议上，李克强总理曾提出研究部署加快棚户区改造，会议决定，今后5年再改造各类棚户区1000万户，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。

　　WIND数据显示，今年上半年房地产开发投资完成额维持低速增长，加之商品房销售资金加速回笼，产业链融资盛行，外部融资需求下降至冰点。上半年自筹资金和人民币贷款占资金来源的比重下降至55%，为2010年以来最低。就下半年而言，开发商的融资需求可能大幅上升，原因是开发投资不可能长期维持低速增长，而商品房销售额不可能长期维持高增长，这意味着外部融资需求将出现明显上升。

　　就在当天，国际评级机构标普还发布了《中国信用观察：中资房地产开发商面临信贷环境变化的局面》的报告，在这份报告中，标普声称，大型开发商与小型开发商之间成本和获得融资的难度之间的差异可能将进一步扩大，大型全国性房企能够继续获得低成本融资从而寻找收购机会，而小型房企只能苦苦挣扎以适应不断变化的市场。

　　【机构视点】

　　兴业证券:政策基调稳中向上 地产板块迎来估值拐点

　　撰写日期：2013年07月31日

　　事件

　　中央政治局会议指出下半年要积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

　　点评

　　政策基调初步明朗，上调房地产板块评级至“推荐”:

　　中央政治局会议明确了下半年的经济运行及房地产行业的政策导向。年初下调行业评级的核心理由是政策面出现的强烈对房地产板块去投资品属性的信号，这一信号此后未被强化。新一届政府对于房地产行业调控表态始终较为谨慎，市场方向不明朗，结合基本面在3月销售大规模放量后持续平淡，板块估值持续承压。本次政治局会议对房地产行业的措辞从去年“加强房地产市场调控和住房保障工作”转向“促进房地产市场平稳健康发展”，体现了减少行政干扰，以市场为导向的政策意图，明确了市场预期。

　　行业基本面平稳发展，再融资或带来催化剂:

　　行业的估值拐点并非来自基本面的重大变化，而是政策面对于行业自身运行规律的尊重，减少行政命令的不确定性所带来的行业内生成长动力。在目前的政策基调下，判断A股涉房融资的放开是下半年行业发展的大概率事件，整体货币环境稳中趋紧，而优质企业能够稳定投资预期，积极发展，通过更多的融资渠道来维持较同业低的财务成本和超越同业的增速。

　　估值与投资标的:

　　目前房地产板块的整体PE估值(TTM)相对所有A股(剔除银行)为0.68倍，低于2012年以来平均水平0.76倍，行业整体ROE水平则上升到近年高位15%，政策面的催化剂应促发一轮重估。建议投资者配置万科A，保利地产，招商地产，荣盛发展，世茂股份，阳光城。