地产股中期业绩超预期 有向上突破能力

　　本周地产板块表现明显落后大盘，截至7月18日，申万地产板块整体跌幅为0.33%，明显高于A股整体，在消息层面，关于房产税试点、地产融资可能放开的传言影响市场表现。

　　分析人士认为，中期内重新放开地产融资渠道可能性不大，市场更应理性对待未来地产行业的发展，预计下半年地产政策会有一些具体举措，但是行业未来向下的趋势应该比较明显，地产行业的机会将更为分化。

　　近期有媒体不断地报道房地产再融资将有条件放开，管理层表态，房企再融资在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭。管理层在各个领域强调市场化、规范化，随着多层次保障房体系的逐步建立，分析人士认为在房企再融资方面也会有更加规范化的措施出台，以保障行业长期健康稳定发展。

　　在资本市场上，部分前期因故停牌的涉房企业已经披露了停牌原因，从这些公告内容看，市场猜测的涉房上市公司再融资预案还未出现。涉及地产主业再融资的方案目前只有万方发展的配套再融资，但其主要做的是一级开发业务。且自其披露相关信息以来，地产融资的进展并没有预期的快。分析人士认为，这些细微的迹象尚不足构成地产融资放开的信号，未来地产融资的口径依然偏紧。

　　首先，对于地产企业而言，目前经过多轮的政策刺激，手中的现金并不紧张，从部分企业的中报数据看，自由现金流为正，同前几年的情况大不相同，这说明，目前多数地产企业积累了一些现金，以防不时之需。地产企业财务状况的好转不仅从现金流上可以看出，而且在一些企业进行公司债、定向工具的发放上也能体现出来。虽然整体而言，这些公司基本都是城投类公司和保障房项目公司，但是从债券这个渠道看，对地产企业的严厉程度没有超过股权市场。

　　第二，当前地产企业的融资模式已经发生了根本性改变。从部分企业的中报数据看，信托已经取代传统银行贷款，成为地产企业融资的新渠道，地产企业已经摆脱了资本市场的束缚，而其余的融资模式已经为地产企业打开了一扇窗。虽然关于地产信托的风险今年已经暴露很多，但是在高房价的支持下，地产信托的收益率目前还能保证。

　　第三，从当前地产调控的思路和方向看，放松的可能性不大。在当前地产泡沫极有可能破裂的情况下，政策的松紧程度将决定未来泡沫破灭的进度。而作为润滑剂的资金情况无疑有着重要的功效，可以预想，一旦资金放开，房价飞涨、开发商和居民的非理性行为会更疯狂。只有逐渐改变预期，在紧平衡下改变市场资金状况，才有可能对实体经济伤害最小。

　　从资金的来源和未来的政策角度看，地产融资的全面放开都很难改变，主要还是抑制地产泡沫的继续扩大。显然，政府层面已经意识到问题的重要性，在今年2月以来的政策调控中采取了静观其变的策略。

　　分析人士预计，下半年随着三中全会的召开，关于地产调控的市场化措施也会相应出台，包括但不限于房产税、地方财税体制改革、地产市场交易制度等，这些制度的完善将改变过去地产市场变化的逻辑，使缺位的市场力量能更好地发挥其调节作用。

　　展望近期地产板块，在前一轮的下跌修复后，目前板块的NAV折价基本处于合理的范围。在没有政策和市场消息影响的情况下，板块依然会保持震荡态势，但是随着7、8月份中报的集中披露，不排除一些业绩超预期的公司，有较强的向上突破能力。