多元融资并进 房企拿地“不手软”

　　与2012年年初各地土地市场遇冷，招拍挂频繁流标相反，2013年的土地市场可谓是炙手可热，溢价拿地频频出现。在拿地的背后，良好的销售回款和多元的融资渠道成为房企频繁举牌竞标，敢于一掷千金的根本保障。

　　多地频现抢地热

　　5月22日，经过39轮竞拍，保利地产联合首开股份以12.82亿元加10500平方米保障房成功拿下大兴旧宫宅地，溢价率49%，剔除保障房后，商品房住宅部分的楼面价达22100元/平方米，刷新了大兴区域的普通商品住宅的楼面单价纪录。

　　同日，北京城建以11.15亿元拿下大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块F3其他类多功能用地，溢价率101%。而万科金第联合体则以11.25亿元获得大兴区新城核心区I、J组团0101-009、012地块，溢价率81%。至此，22日拍卖的三宗土地总出让金达35.22亿元，成为北京国五条细则落地后单日土地成交额最高的一天。

　　进入5月后，土地市场最常听到的词条便是“刷新纪录”。5月3日，长沙(楼盘)金融生态区的一幅商住地块刷新该市年内总价纪录；5月6日，广州(楼盘)市白云区同宝路8号、10号地块刷新白云区楼面地价纪录；5月8日，厦门国贸地产以高于起拍价两倍的价格将2013拍-14住宅地块收入囊中，7295.99元/平方米的楼面价刷新龙岩历史新高；5月9日，上海(楼盘)年内单价楼板价纪录于同一天内被连续两度刷新；5月16日，广州番禺区南村镇万博商业区地块的最终成交楼面地价成为番禺商业用地新高度。

　　在即将到来的6月，土地市场的热度还将持续。上海市规划和国土资源管理局招拍挂预告显示，仅6月1-28日，上海土地市场计划出让的经营性用地已经达到23幅，起始总价合计约225亿元，将创月土地出让新高。

　　“土地市场回暖迹象开始显现，后面几个月开发商将继续积极拿地补充货源。”东莞证券分析师何敏仪认为。

　　融资方式不拘一格

　　房企之所以敢于在土地市场大举拿地，首先源于其良好的销售回款。数据显示，前4个月，全国商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%；商品房销售额19847亿元，增长了59.8%。

　　另外，虽然A股市场房企再融资闸门还未开启，但是房企海外融资渠道却是畅通的。根据中原地产统计数据显示，5月以来，中原监测的十大标杆房企国内外融资额已经超过88亿元，较2012年平均水平上涨了160%。其中，赴港上市成为房企最主要的融资渠道之一。在“老大”万科成功利用海外平台发行债券后，万达、招商地产、绿地等巨头也纷纷效仿。

　　为了规避监管限制，通过资产证券化等手段创新融资渠道，也是房企不错的选择之一。海印股份日前公告，将以经营管理的15家综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案。这意味着公司将把未来五年的净租金收入作为还本付息的依据，并以此融资不超过16亿元。

　　业内认为，无论是股权还是发债融资，亦或是通过成立房地产基金融资，当前房企融资渠道已经呈现多元化发展的趋势。此次海印股份资产证券化尝试一旦成功，意味着房企将开启新的融资渠道。

　　房地产板块近来走势不错，证监会房地产指数5月以来已上涨了9.83%。中信建投昨日分析称，近期地产股的上涨更多的是风格轮动带来的，且市场借助万方发展的重大资产重组以及再融资预案的提出进一步预期政策的改善，虽然这一方向尚未明确，但资本市场借此的炒作却是显而易见的。未来一段时间地产股面临的环境相对较好。

　　兴业证券分析师赵振毅认为，在房价压力犹存，土地市场热度明显提升的背景下，涉房融资大幅放开的可能性不大，不建议投资者追涨高财务杠杆运营的房地产企业。