转型≠去地产 龙头股具备反弹基础

　　上周后半段，主流地产股演绎了一出“树未动而心先动”的好戏：一方面，地产股的异军突起，主要源于调控政策可能放松的传闻；另一方面，地产股较低的估值水平以及市场隐约出现的风格转换迹象，都推动了龙头股的“先声夺人”。国泰君安证券房地产首席分析师李品科表示，地产股的反弹并不仅仅是因为放松传闻，更多是基于该板块自身的弹升需求。中信证券房地产首席分析师陈聪则指出，经济转型不等于去地产化，未来房地产将平稳发展。

　　调控暂时处于真空期

　　中国证券报：日前，市场再度传闻房产税试点将扩大，请问您怎么看待后续地产调控的持续性及力度？调控会否出现“名紧实松”的现象？

　　李品科：政府控制房价大幅上涨的决心毋庸置疑，所谓的“名紧实松”是不同地区房地产市场分化的必然结果。实际上，在这轮调控中，新国五条在北京、上海等核心一线城市得到较为全面的落实，而在房价上涨压力并不显著的二三线城市，国五条的全面落实并无绝对必要。关于房产税试点，我们认为未来试点范围扩大是必然的趋势，不过试点的扩大依然是增量先行。对于存量增收房产税，无论是技术上，还是执行的必要性上，目前都不成熟。

　　陈聪：我们认为不政策不会再将房地产当成一种刺激经济的工具。目前，市场所承受的周期性干预已经足够了，但制度性改革的推进仍有很大空间。制度性改革的内容包括：地方财政体系的公开透明、预算编制的完整、公共服务均等化、缩小不同区域之间的差异等等。我们相信，制度性改革才是行业的治本之道。

　　供需矛盾难化解 行业景气难掉头

　　中国证券报：目前地产行业基本面与政策面陷入矛盾的境地，一方面政策层面并未出现明显的放松，另一方面，基本面方面，不仅地产销售所受影响微小，4月新开工及房地产投资也进一步增长，4月全国商品房新开工同比增速达14.5%。请问这种矛盾源于什么？未来房地产基本面是否需要进行修正？

　　李品科：严格的政策调控和良好的市场景气，虽然看似矛盾，但其实是市场机制作用的结果。我国城镇化水平仍在快速提高的过程中，产业转移等带来的人口大规模迁移也处于进行时，房地产市场具备真实的需求基础，而房地产供给在短期内又有限，因而，在供求矛盾的作用下，必然出现市场景气度的上升和维持。

　　陈聪：2012年，本意为遏制需求的政策实质上影响了新增供应的扩大，房屋新开工的同比增速在过去几年以来第一次出现了负增长，全年开发投资的增速也下降到接近2008年的低点。2013年以后，行业政策走向长效化。我们看到了企业投资热情的理性恢复，也看到了行业长期问题解决的期望。此时，新开工的适当恢复是扩大供应政策的必由之路。当然，我们也相信行业的投资和开工难以恢复到2010年那种水平，不过未来应该不会再出现供给缺口和货量断档。

　　转型≠去地产 房地产下半场还未结束

　　中国证券报：放长视野来看，中国经济已然走在转型的途中，请问中期转型会否降低经济对地产的依赖度，房地产的高增长盛年是否已过去？

　　李品科：新一届政府多次强调新型城镇化是人的城镇化，而非房地产化。放长视野来看，中国经济的转型必然会伴随经济对地产的依赖程度，中国房地产市场的黄金十年确实已经过去，但并不意味着未来房地产市场已经没有发展空间。目前我国的城镇化水平刚刚超过50%，远未达到70%-80%的城镇化完成水平，人口城镇化仍在进行，房地产市场下半场并未结束。

　　陈聪：讨论转型，重要的是地产行业本身的问题能否得到解决。地产行业并不是高耗能的产业，也不是制造环境污染的产业，其之所以在过去几年经常“不被待见”，其主要原因还是地产行业本身的一些问题。房地产开发的逐利性和民生需要之间的矛盾表面化，此时行业发展越迅猛，社会舆论压力就越大。与此同时，居民严重缺乏投资渠道，这使得房屋的投资属性日渐突出。因此，房屋市场的制度不完善，才令这个产业背负了巨大的社会争议。因此社会需要见到的“转型”，并不是宏观经济的去地产化，而是房地产市场的自我调节机制和民生属性重新合流。

　　龙头股具备反弹基础

　　中国证券报：上周地产股出现了连续两个交易日的拉升，请问基于调控放松传闻的拉涨，会否继续陷入昙花一现的结局？全年来看，地产股还有没有板块性的行情？

　　李品科：短期良好的销售、政策的真空、板块极低的估值、可观的成长性，均使得整个地产板块存在反弹空间。二季度政策面趋于稳定，但三、四季度仍存在执行力度小幅加严的可能。上周地产板块的上涨，并非仅仅依赖政策放松的传闻，还有估值方面存在的提升动力。实际上经过这么多年的调控，政府控制房价上涨的决心已经毋庸置疑。在房价上涨压力持续存在的前提下，政府调控不存在大幅度放松的可能。

　　二季度，我们对地产板块由一季度的偏谨慎转向乐观，建议战略性配置8-10倍估值的优质地产股，如一二线龙头及部分三线成长性公司。目前地产板块估值低廉，主流一二线龙头业绩及成长性较为确定，因而存在战略性配置的意义。

　　陈聪：我们认为，地产行业的制度性变革才能缓解行业所面临的舆论压力，基本面的软着陆又将为这种制度变革提供最有利的环境。目前产业集中度正在提升，龙头公司在资源、资金方面的优势越发明显，我们看好龙头地产股的投资价值。

　　李品科：“短期良好的销售、政策的真空、板块极低的估值、可观的成长性，均使得整个地产板块存在反弹空间。”

　　——2012年金牛分析师房地产行业第一名 国泰君安证券房地产行业首席分析师

　　陈聪：“社会需要见到的“转型”，并不是宏观经济的去地产化，而是房地产市场的自我调节机制和民生属性重新合流。”

　　——2012年金牛分析师房地产行业第二名 中信证券房地产行业首席分析师