华侨城A高溢价购大股东四宗地 使用权时间严重缩水

　　华侨城A(000069)近日宣布拟购买控股股东华侨城集团的四宗地块，其中两地块用途为商用，两地块为商用及住宅。不过，上述商用地块的土地使用权“满打满算”也只剩下31年时间，若剔除3至5年的建设期，实际使用时间仅20余年。即便如此，公司却愿意以14倍的高溢价实施购买。

　　标的资产溢价达14倍

　　昨日，华侨城A发布公告称，公司全资控股公司深圳华侨城房地产有限公司拟受让华侨城集团公司位于深圳市南山区华侨城城区内的部分土地开发权。

　　此次受让的地块包括华侨城中心花园、华侨城大厦、西北片区和天鹅湖2号等4宗地，其中规划住宅建筑面积约为52.92万平方米、规划商业及商业配套建筑面积约为17.10万平方米。受让地块的账面总价值为4.23亿元，账面净值为4.23亿元，评估价值为66.26亿元，增值率高达1467%。

　　面对高达14倍的溢价交易，公司又是如何看待？“增值原因主要为土地原始取得成本过低；近年来深圳市房地产市场发展迅速，导致地价有大幅上涨，区位经济运行发展状况良好，基础配套设施完善度较高，人口密度增大，居住及商业用房的需求量增加，导致地价有大幅上涨。”华侨城表示。

　　使用权时间大幅缩水

　　值得关注的是，上述4宗地块多为商业用地，部分地块性质为住宅。不过，这四地块中商业土地使用权至2044年8月31日便终止，住宅土地使用权是2074年8月31日到期。

　　对此，吉林律师孙晓敏介绍：“土地使用权出让最高年限按用途确定。居住用地七十年; 工业用地五十年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; 商业、旅游、娱乐用地四十年; 综合或者其他用地五十年。”

　　从目前土地使用权时间来看，华侨城A此次收购的土地使用权：商用性质土地仅剩31年使用权，居住用地剩余61年使用权。

　　“公司购买的几块地，商用土地居多，使用权时间仅有30年，若按照较快的商业工程建设速度，建设时间也有3至5年时间，这样一来，公司所购的商用土地实际使用也只有20多年时间。”一投资者认为，土地使用权既已大幅缩水，华侨城集团应优惠转让，而不是以较高溢价来卖，这样受损的是我们股东的利益。

　　使用权期满问题多

　　据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”带着上述疑问，《大众证券报》采访了公司证券部一负责人(下称“公司”)。

　　记者：公司所购的四宗地块，土地用途多为商业，土地使用权到2044年终止，如果剔除建设期，剩下的土地使用权时间只有20多年了，公司高溢价购买控股股东土地有没有考虑这些因素？

　　公司：土地评估出来是44个亿，我们出价66个亿，这次购买的地块位置不错，我们认为是有价值的。

　　记者：公司购买的四宗地块，均备注“规划为可售商品房”，住宅和商业用途不同，如果公司用商业用地建商品房，土地使用权究竟是多久？

　　公司：这个我没有关注到，这部分内容也不是我来做的。如果是商业用地，一般不会用来做商品房建设，因为这要改变土地的使用性质，应该不会出现这种情况。