房价涨势趋缓 成交下滑明显

　　各地楼市新政“国五条”细则落地满月之后，房价上涨压力加大，成交量波动幅度较大。据中投证券最新数据统计显示，34 个城市一手房成交面积环比降19%，同比升39%。受国五条差异化调控影响，一线城市环比下滑幅度最大达32%，三四线城市环比降24%，二线城市环比降13%，房企销售额也应声下滑。业内人士分析，目前房价仍呈上涨态势，库存微增，成交回落致去化时间拉长，房地产市场处于盘整阶段。

　　细则落地成交量“应声下跌”

　　经历了3月的透支成交之后，房企4月份销售业绩大多呈环比下降趋势。据中原地产数据显示，目前已披露4月销售业绩的16家房企销售额共计476.13亿元，较3月下降了17.3%。中投证券研究员李少明认为，4 月成交下滑与季节性因素及需求提前释放、预售价格监管致推盘延迟有关。但我们认为一手房需求集中释放程度远低于二手房，且随着5、6 月季节性推盘增加，成交下滑幅度有限。且经济弱复苏背景下行业政策环境将较预期宽松，有利于优质公司价值修复持续反弹，仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司。但是楼市风险依然存在，尤其银监会8号文，及下半年通胀抬头，将导致国内流动性收紧；房价明显上涨引发调控再次加码的风险存在。

　　房产税等政策将抑制房价涨势

　　据易居房地产研究院公布房价数据，全国70个大中城市的房价指数，1月、2月、3月，其环比涨幅分别为0.57%、1.08%和1.09%。细则落地之后，效果显示，目前房地产市场房价涨势已现缓和之态。中指院公布数据显示4 月全国百城价格指数自2012年6月连续11个月环比上涨，但上涨幅度和上涨城市数量均有所减少。业内人士分析，由于细则落地影响，成交量下降，房价上涨也开始趋缓。但是，这不等于房价不涨，一旦成交量有所好转，房价还有上涨的动力。

　　针对抑制房价上涨政策出台的问题，中银国际研究员田世欣认为，日前国税总局官员表示暂未出台任何有关房产税试点通知。也就是说，扩容或从二线城市开始暂无时间表，但是并不是不出，可视房价上涨的情况而定。另外，各地方“国五条”细则已出台，多地没有实行20%差额征税政策，以及信贷政策、限购覆盖等多项重点政策上并未真正落实。如果这些政策落实的话，那么房价上涨的势头可以得到抑制。所以，我们认为，行业近期处在传统的销售黄金季节，兴奋点不多，波动幅度较小，维持板块震荡走势判断。

　　震荡之后板块仍具比较优势

　　虽然全国的楼市成交量下降，房价涨幅也趋缓，但是开发商涨价意愿强烈，一线城市的楼价上涨压力仍存。目前房地产市场买卖双方观望情绪浓厚，导致板块震荡。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而三四线城市库存过多，已经酝酿了比较大的风险。整体来说市场将逐渐平稳，一线城市在严格的限购政策下，房价再涨的可能性也将明显降低。

　　当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果，国信证券研究员区瑞明认为，一是，“新政”本质是为了扩充了土地财政，并有望使飙升的房价中短期内稳住；二是，从历史上看由于土地财政是政府绕不开的死结，房地产销售又攸关经济全局，因此政府在防止调控矫枉过正方面，拿捏得还都比较精准，并没有出现“错杀”行业的情况，一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁，势必会推出一系列“松绑”措施；三是，政策在执行时，总是需要相机抉择的，政府在房地产调控方面已日渐成熟，“矫枉过正”是小概率，拖到3 月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这点。所以，震荡之后板块仍具比较优势，龙头企业基本面向好。