房地产调控政策加码可能小 调整提供买入机会

　　新房成交情况

　　一线成交涨跌互现。本周北京成交21.4 万平方米，环比上升120%，低于年度动态周均5%；上海成交37.1 万平方米，环比下降11%，高于年度动态周均18%；深圳成交6.8 万平方米，环比下降7%，低于年度动态周均16%。

　　而本周重点监测的15 个二、三线城市中，有11 个城市成交环比上升，平均上升58%，升幅居前二的是青岛和无锡，分别上升393%和48%。其他5 个城市成交环比下降，平均下降21%，降幅居前三的是成都、武汉和惠州，分别下降37%、24%和20%。

　　二手房成交情况

　　本周北京二手房成交716.8 万平米，环比上升121%；深圳成交13.3 万平米，环比持平；天津成交14.4 万平米，环比上升9%；杭州成交11.5 平米，环比下降13%。四城市本周成交量分别为52 周动态周均的50%、86%、123%和118%。

　　行业点评

　　在各地方国五条细则出台后，成交表现比较平稳，上周我们重点跟踪城市合计成交面积环比上升7%，属正常波动范围。

　　易居研究院27 日在沪发布“城镇化与房地产 ”系列课题研究成果，研究人员通过定量分析，总结出城镇化率变化与住房指标变化的相关关系：城镇化率提升1% ，相应的会使住房投资增7%、住房销售面积增5.7%、住房竣工面积增2.7%、住房价格涨2.4%、人均住房面积增1.4%等。据此保守估算，未来10 年(2013-2022 年)，中国新增住房总需求约为120 亿平方米，1.15 亿套。其中，保障房20 亿平方米，约3000 万套；商品住房100亿平方米，约8500 万套。

　　投资建议

　　上周地产股出现一定幅度调整，但并没有实质利空出台，市场也有一些传闻，例如房产税扩容，房地产税收的营改增，但后期都被证伪。我们认为未来政策加码可能性很小，而成交量虽然在四月份环比有所回落，但未来从环比变化将趋稳，企业的业绩预测也并不需要调整。近期板块的下跌提供较好的买入机会，建议增加地产仓位，推荐万科、保利、招商、金地、荣盛、金科、华业、北京城建等一二线龙头